이번 글에서는 2024년 제2회 건축사 자격시험 1교시 대지계획 과제 중 "노유자시설 신축을 위한 최대 건축 가능 규모 및 주차 계획"(배점 35점) 문제에 대해 분석해보려합니다. 이번 문제는 대지 내 장애물(보호수목)과 복잡한 접도 조건 속에서 주차 효율 및 정북일조 사선제한을 동시에 충족해야 하는 분석 조닝 문제였습니다.
배점은 35점이었으나 보호수목에 따른 건축 및 주차 한계라인, 세부 차로 산정, 도로 확폭 및 가각전제 등이 복합적으로 작용하면서 상당한 시간 소요를 유발했을 거라고 예측합니다. 이번 글에서는 대지 제척 수치 산정부터 주차 레이아웃 및 최적 매스 도출 프로세스를 서술해 보겠습니다.
1. 대지 현황 분석 및 유효 대지면적 산정
가로로 긴 세로형 배치 구조(35*15)를 가진 대상지로, 3개 도로 접합 및 내부 보호수목 2개소가 핵심 현황 조건입니다.
[북측 인접대지] (지표면 평균 레벨: +2.0m)
[북측 도로: 6.0m]
■ 본 대지 (제3종일반주거지역) |
- 레벨: ±0.0m / 건폐율: 50% 이하 / 용적률: 300% 이하
- 내부에 보호수목 2개소 위치 (보호선 내 건축/주차 불가)
- 서측 모퉁이: 차량 출입 불허 구간 (7.0m)
[동측 도로: 4.0m]
[남측 도로: 2.0m -> 4.0m 확폭 (하천)
도로 확폭 및 가각전제 산정
- 남측 도로 확폭: 2.0m 통과도로 반대편이 하천이므로, 하천 경계선에서 내 대지 방향으로 2.0m 전체 후퇴하여 4.0m 도로 확보.
도로 후퇴 제척 면적 = 35*2 = 70
- 모퉁이 가각전제 (가각 2m × 2m):
- 북서측 코너: 6.0m 도로와 4.0m 도로 교차 (2 제척)
- 남서측 코너: 확폭된 4.0m 도로와 6.0m 도로 교차 (2 제척)
가각전제 총 제척 면적 = 2+2 = 4
산정 결과
- 원 토지 면적: 665
- 총 제척 면적: 70+ 4 = 74
- 유효 대지면적 (A): 665 - 74 = 591
- 최대 건축면적 (건폐율 50%): 591 * 0.5 = 295.5
- 최대 연면적 (용적률 300%): 591 * 3 = 1773
2. 정북일조 사선제한 및 층수 한계
적용 레벨 산정
- 북측 인접대지 레벨: 지문 조건상 가중평균 레벨 +2 적용.
- 본 대지 지표면: 0
- 적용 사선 기준 레벨: +1
- 완화 적용: 일반건축물이므로 공지 폭 전체를 완화받아 북측 도로 반대편 경계선(레벨 +1)에서 1:2 사선 제한을 적용합니다.
최고 높이 및 층수 제한
- 건축물 최고 높이 제한: 지표면 기준 28
- 층고 구성: 1층 5, 2층 이상 4씩
- 최대 가능 층수: 1층(1) + 2~6층(4*5 = 20) = 총 높이 25(<28.0) 지상 6층 제한
3. 주차 계획 및 수목 보호선 제약 조건, 규모 검토
주차 설치 완화 및 제약
- 소규모 주차장 특례 (총 8대 배치): 보·차도 구분이 없는 12m 미만 전면 도로를 차로로 활용할 수 있습니다.
- 제약 조건: 지문 조건상 세로 연접주차가 불허되었으므로, 차로 확보 방식 또는 전면 도로 직접 진출입 구조 중 하나를 선택해야 합니다.
- 수목 보호선: 대지 내부 보호수목 영역 및 보호선 하부/상부에는 건축물, 차로, 주차 구획의 침범이 절대 불가합니다.
용적률 한계선(1,773.0)에 최대한 접근하기 위한 주차 및 매스 배치 대안을 비교 분석합니다.
[층별 셋백 매스 개념도]
6F (높이 25.0m) | [ Setback 매스 ]
5F (높이 21.0m) | [ Setback 매스 ]
4F (높이 17.0m) | [ 기준층 매스 ]
3F (높이 13.0m) | [ 기준층 매스 ]
2F (높이 9.0m) | [ 기준층 매스 ]
1F (높이 5.0m) | [ 주차 및 수목 우회 매스 ]
[대안 1] 내부 차로 전용 배치안 (기본 안전안)
- 주차 배치: 대지 내부 폭 6m 차로를 뚫고 주차 8대를 통합 배치하는 방식.
- 특징: 차량 동선이 명확하나, 내부에 확보해야 하는 차로 면적이 넓어 1층 건축 가능 영역이 감소함.
- 결과:
- 건축면적: 약 260 (건폐율 44%)
- 연면적: 약 1,507.5 (용적률 255.06%)
- 평가: 정석적인 배치가 가능하나 목표 용적률(300%) 대비 면적 손실이 존재함.
[대안 2] 전면 도로 차로 활용 및 모듈 최적화안 (최고 득점안)
- 주차 배치: 소규모 주차장 완화 조건을 최대한 활용하여 전면 도로를 차로로 쓰고, 잔여 부지에 주차 구획을 분산 배치하는 방식.
- 특징:
- 1.5m 공간 너비 제한 조건 활용.
- 대지 내부 전용 차로 면적을 줄여 1~3층 바닥면적을 최대로 확보.
- 결과:
- 건축면적: 약 283(건폐율 47.88%)
- 연면적: 약 1,680.0(용적률 284.26%)
- 평가: 법적 완화 조건을 극대화하여 최대 건축 가능 용적률에 가장 가깝게 도출한 정답안.
4. 수험 핵심 체크포인트 및 도면 작성 요령, 총평
- 도면 방향(용지 회전) 확인:
대지가 세로로 세워진 형상이므로 배치도 및 단면도 작성을 용지 방향에 맞춰 진행해야 하며, 지문 요구에 따라 텍스트 표기 방향을 일치시켜야 합니다. - 최소 너비 조건(1.5) 검토:
건축물 각 부분의 최소 공간 너비가 1.5 이상이어야 하므로, 보호수목 회피 구간이나 셋백 구간에서 1.5 미만이 되는 세그먼트는 도면 작성 시 제척해야 합니다. - 이격거리 요구사항 명기:
도로 및 인접대지 경계선에서의 건물 이격거리와 정북일조 사선제한선을 도면에 점선/실선으로 정확히 치수화해야 합니다.
2024년 2회 분석 조닝 문제는 단순한 사선제한 산정을 넘어, 대지 내 보호수목이라는 물리적 장애물과 소규모 주차 완화 특례를 복합적으로 조합해야 하는 문제였습니다.
기본 법정 제척 수치를 오차 없이 산정하고, 제한된 시험 시간 내에 용적률을 극대화할 수 있는 주차 레이아웃을 신속하게 결정하는 능력이 필요했기 때문에, 여기서 시간을 아낀 수험생들이 고득점 했을 것이라고 생각합니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2024년 2회 건축사자격시험 1교시 대지분석 출제문제
