2025년 1회 건축사 자격시험 1교시 대지계획 과제 중 "근린생활시설 신축을 위한 최대 건축 가능 규모 및 지하층 산정"(배점 40점) 문제는 경사지 대지의 법적 규제, 정북일조 사선제한, 주차 배치, 그리고 지하층 가중평균 지표면 산정 능력을 종합적으로 평가하는 고난도 과제였습니다.
저도 풀면서 난이도가 점차 상승하고 있구나 체감했던 문제였는데, 이 때 당시 시간배분으로 1시간 내로 풀긴 했지만 배치문제도 까다로웠기 때문에 합격은 못했던 기억이 있네요.
이번 글에서는'근린생활시설 신축을 위한 최대 건축가능규모 산정' 분석으로 대지 제척 및 가각전제 분석부터 용적률 250% 완벽 충족을 위한 주차 및 층별 매스 조닝, 지하층 지표면 산정도 작성법까지 정리해 봤습니다.
1. 대지 현황 분석 및 유효 대지면적 산정
3개 도로에 접한 세로로 긴 경사지 형태의 대지로, 하천 접합에 따른 도로 확폭과 코너 가각전제(모퉁이 깎기) 적용이 핵심 변수입니다.
[북측 인접대지] (지표면 레벨: +6.0m)
■ 본 대지 (제2종일반주거지역)
- 레벨: 북측(+6.0m) ~ 남측(+3.0m) 경사지 (3.0m 단차)
- 건폐율: 60% 이하 / 용적률: 250% 이하
- 동측: 공원 및 건축한계선(폭 6.5m) 지정
[서측 도로: 8.0m]
[남측 도로: 4.0m]
[동측 도로: 2.0m -> 4.0m 확폭 (하천)]
도로 확폭 및 가각전제 적용
- 동측 도로 확폭: 기존 2.0m 통과도로가 반대편 하천 조건으로 인해 내 땅 방향으로 2.0m 후퇴되어 4.0m 도로로 지정됨.
- 가각전제 적용:
- 확폭된 4.0m 도로와 남측 4.0m 도로가 90도 교차하므로 교차구간 가각전제 적용.
- 건축법 기준에 따라 양축에서 각 2.0m씩 후퇴하여 삼각형 영역(2)이 대지에서 제척됨.
산정 결과
- 도로 후퇴 제척 면적: 2m * 22
- 가각전제 제척 면적: 2
- 유효 대지면적 (A): 680
- 최대 건축면적 (건폐율 60%): 680 * 0.6 = 408
- 지상층 최대 연면적 (용적률 250%): 680 * 2.5 = 1700
2. 주요 법적 규제 및 계획 조건
지표면 기준 및 정북일조 사선제한
- 계획 지표면 기준: 대지가 북측 +6.0m, 남측 +3.0m의 경사지이나, 지문에서 지상 1층 및 일조권 산정 지표면 레벨을 +6.0m로 단일 지정함 (별도의 가중평균 지표면 산정 불필요).
- 정북일조 사선제한: 북측 인접대지(+6.0m) 기준, 레벨 차이가 없어 동일 레벨(+6.0m)에서 1:2 사선이 적용됨.
- 1~2층: 정북일조 사선 간섭 없음.
- 3층 이상: 층고 4.0m 기준 2m씩 후퇴 발생.
건축한계선 및 한계영역
- 동측 공원 및 도로 방향으로 폭 6.5m의 건축한계영역 지정.
- 지상층 및 지상 주차장: 건축한계영역 내 설치 절대 불가.
- 지하층: 지표면 위로 노출되지 않는 수두 구간에 한해 지하 계획 가능.
3. 주차 계획 및 지상 1층 면적 최대화 전략
용적률 250%를 완벽히 달성하기 위해서는 지상 1층 바닥면적의 최대 확보가 관건이었습니다.
주차 계획 조건 및 제약사항
- 진출입 도로: 8.0m 도로(서측)에서만 차량 진출입 가능.
- 완화 규정 한계: 소규모 주차장에 해당하나, 조건상 세로 연접주차 금지.
- 이격 조건: 건축물은 도로 경계선에서 2.0m, 인접대지 경계선에서 1.5m 이격. 주차 구획은 도로 경계선에서 2.0m 이격 필요(단, 차로는 도로 이격제한 없음).
주차 배치 대안 비교
| 구분 | 대안 A (직렬 1열 배치) | 대안 B (직각/변형 배치) |
|---|---|---|
| 배치 방식 | 대지 내 차로를 이격공간에 두고 주차구획 일렬 배치 | 주차구획 깊이(5m)를 활용해 매스 일부 조절 배치 |
| 1층 확보 면적 | 243 | 248.75 |
| 용적률 달성 여부 | 1700 미달 (250% 미만) | 1,700 충족 250.0% |
| 특징 | 평면 및 단면 구성이 단순함 | 면적 최댓값을 완벽히 찾아내는 변별력 안 |
핵심 포인트: 대안 A는 단순하고 일정한 패턴을 제공하지만 용적률 최댓값 달성이 불가능합니다. 주차 배치를 조정하여 지상 1층 면적을 248.75까지 확보하는 대안 B가 합격권(대안 1) 답안으로 평가됩니다.
4. 지하층 지표면 산정도 작성 가이드 및 최종 층별 면적 구성 및 단면 도출
지하층이 경사지에 위치할 경우 지하층 인정 여부를 판단하기 위해 가중평균 지표면 레벨을 명확히 산정하고 도면화해야 합니다.
지표면 가중평균 산정 공식
지하층 가중평균 지표면 레벨 = 각 수직 벽면의 접상면적의 총합 / 건축물 외주 둘레길이 총합
- 산정 순서: 건물 남서측 지점(A)부터 시계방향으로 전개하여 외주부 둘레 구간(A~F)의 면적을 구함.
- 산정 결과 예시: 가중평균 산정 레벨 값 +4.96 도출.
- 지하층 판정: 지하 1층 바닥 레벨(+2.0m) 기준 지표면 높이가 $2.96\text{m}$ 확보되어 층고(4m)의 1/2(2.0m) 이상이 땅속에 묻히므로 법정 지하층 요건 완벽 성립.
3~6층 정북일조 사선제한과 1층 조정 면적을 반영한 최종 층별 개요는 다음과 같습니다.
[최종 건물 층별 단면 매스 구조]
6F (레벨 +26.0m) | [ Setback 매스 ] --> 정북일조 사선제한
5F (레벨 +22.0m) | [ Setback 매스 ]
4F (레벨 +18.0m) | [ Setback 매스 ]
3F (레벨 +14.0m) | [ Setback 매스 ]
2F (레벨 +10.0m) | [ 기준층 매스 ]
1F (레벨 +6.0m) | [ 주차 조정 매스 (248.75m²) ]
지하1F (레벨 +2.0m)| [ 한계선 내부 지하 매스 ]
- 대지면적: 680
- 건축면적: 408
- 지상층 연면적: 1,700.0 (용적률 250.0% 충족)
- 층수 구조: 지하 1층, 지상 6층 (지상 1층 레벨 +6.0m, 최고높이 24.0m)
5. 총평 및 수험 핵심 체크포인트
- 용적률 250% 달성 유무:
단순 일열 주차 배치에 만족하지 않고, 매스 조절을 통해 지상층 연면적 최댓값(1,700.0)을 도출했는지가 최우선 변별력 요소입니다. - 지하층 가중평균 산정도 표기:
2022년 1회 기출 패턴을 준용하여 남서점 기준 시계방향 전개도, 둘레길이/면적 계산식, 산정 레벨 점선 표기를 정확히 기입해야 감점을 방지할 수 있습니다. - 건축한계선 지하/지상 구분:
지상층은 건축한계영역 내 침범이 불가하나, 지표면 하부 지하층은 설치가 가능하다는 점을 도면(배치도 및 단면도)에 정확히 점선과 실선으로 구분·표현해야 합니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2025년 1회 건축사자격시험 1교시 대지계획 출제문제
