2교시 문제들은 기출문제들을 얼추 한번 다 복기 해 본 것 같아서 1교시에 출제되는 2문제 중 대지분석(최대 건축 가능 규모 및 주차계획) 문제들을 복기 해보려 합니다.
이 시험은 제가 올해 초 치뤄 합격한 차수인만큼 자신있게 설명 드릴 수 있습니다.
35점 배점으로 출제되었던 ‘근린생활시설의 최대 건축 가능 규모 산정 및 주차 계획’ 과제는 시험 직후 수험생들 사이에서 가장 많은 담론과 해석이 오갔던 문제입니다.
겉보기에는 전형적인 대지 분석 및 규모 산정 문제처럼 보였지만, 북측 인접 대지의 지표면 평균 수평면 레벨 산정 방식과 주차 완화 조건을 활용한 건축 면적 극대화 전략 등 곳곳에 고난도 변별력 요수들이 촘촘하게 배치되어 있었습니다.
본 분석글에서는 출제된 지문의 핵심 조건부터 대지 경계선 셋백, 가각전제, 지표면 가중평균 레벨 산정, 그리고 층별 정북 방향 일조권 사선제한 적용까지 전체적인 풀이 프로세스를 기술해보도록 하겠습니다.
1. 과제 개요 및 대지 법규 분석
(1) 기본 정보 및 제반 법규
- 과제명: 근린생활시설 최대 건축 가능 규모 산정 및 주차 계획
- 배점: 35점
- 지역·지구: 제2종일반주거지역
- 법적 건폐율 및 용적률: 건폐율 50% 이하, 용적률 200% 이하
- 작성 도면: 배치도, 단면도, 대지/건축 개요 표, 지표면 레벨 산정식
(2) 대지 현황 및 도로 확보 (셋백과 가각전제)
수험생이 가장 먼저 정확하게 산출해야 하는 첫 번째 관문은 바로 ‘유효 대지면적’입니다.
- 도로 후퇴(Setback):
- 동측 도로는 4m 통과도로이나, 남측 도로는 3m 통과도로였습니다.
- 남측 도로 반대편은 확폭이 불가능한 대표적 시설인 ‘하천’이 위치해 있었으므로, 도로 중심선 후퇴가 아닌 내 대지 방향으로만 1m를 전면 후퇴(Setback)하여 4m 도로를 확보해야 합니다.
- 도로 모퉁이에서의 가각전제:
- 남측 도로가 1m 후퇴하면서 4m 도로가 됨에 따라, 4m 도로와 4m 도록가 90도 각도로 교차하는 조건이 완성됩니다.
- 따라서 교차 모퉁이 구간에서 2*2의 가각전제가 발생합니다.
- 유효 대지면적 산출:
- 가로 26*15= 390
- 남측 도로 후퇴 면적: 26*1=26
- 가각전제 면적: 2
- 최종 대지면적 (A) = 390 - 26 - 2 = 362
이 362가 모든 법적 기준의 베이스가 되므로, 이 수치를 잘못 구하면 건폐율(181)과 최대 연면적(724) 산정이 연쇄적으로 틀리게 됩니다.
2. 이 문제의 최대 변별력: 북측 인접 대지 A의 지표면 레벨 산정
많은 수험생을 당황하게 만들었던 지점은 “내 땅은 레벨이 0으로 평탄한데, 북측 인접 대지 A에 레벨 지표가 빼곡히 찍혀 있었다”는 점입니다.
(1) 출제 의도 파악
지문 고찰 사항 1번에 "인접 대지 A는 건축물이 없는 경사지(나대지)이다"라는 조건이 명시되어 있었고, 답안 작성 용지에도 '지표면 평균 수평면(가중평균) 산정식'을 기입하도록 칸이 마련되어 있었습니다.
건물이 없는 나대지 상태의 북측 인접 대지로부터 정북 방향 일조권 사선제한을 적용받기 위해서는, 북측 대지 자체의 가중평균 지표면 레벨(GL)을 먼저 도출해야 합니다.
(2) 지표면 가중평균 레벨 산출 과정
북측 인접 대지 A는 장변 26 단변 13의 직사각형 형상이며, 네 모서리의 지적 레벨은 각각 +2.0, +2.0, +4.0, +4.8로 주어졌습니다.
- 대지 둘레의 길이 (L): (26 + 13) * 2 = 78
- 가장 낮은 기준 레벨 (+2.0) 상부의 입체 체적/면적 단차 합계 (A): 93.6
- 평균 가중 높이: 1.2
- 북측 인접 대지 A의 최종 지표면 레벨:
최저 레벨 (+2.0) + 1.2 =+3.2
(참고: 직사각형 대지 내 등경사 지형의 경우, 네 모서리 레벨의 산술평균인 (2.0 + 2.0 + 4.0 + 4.8) / 4 = +3.2와 동일한 결과가 도출됩니다.)
(3) 정북 방향 일조권 사선제한 적용 레벨 도출
- 내 대지 레벨: +0.00
- 북측 인접 대지 레벨: +3.2
- 일조권 사선제한 적용 기준 레벨: 두 대지 간 레벨 차이의 절반(평균) 지점에서 일조권 사선이 시작되므로, 1.6
즉, 내 대지 바닥에서 +1.60 높은 지점을 기준점으로 삼아 정북 사선제한(1:2 기울기)을 적용해야 합니다.
3. 층별 높이계획 및 일조권 사선제한 검토
본 과제의 층고 조건은 1층 4.6, 2층 이상 3.5로 다소 특이한 수치가 제시되었습니다.
(1) 일조권 사선 계산 및 3층 흡수
- 적용 기준 레벨: 1.6
- 3층 최고 높이: 4.6+3.5+3.5=11.6
- 기준점 대비 높이: 11.6-1.6=10
- 필요 이격거리 (1:2 사선):
10/2 = 5.0
인접대지 경계선에서의 기본 이격거리 및 주차장 배치 완화 구간을 고려할 때, 3층(11.6)까지는 사선제한 걸림 없이 수평적으로 직립 투영이 가능하다는 결정적인 결과가 나옵니다.
(2) 4층 및 5층의 한 변의 길이(5m) 및 최소 면적(60) 검토
건축물 규모를 확충할 때 지문 조건 2번의 제한 요소를 반드시 통과해야 합니다.
- 최소 바닥면적 조건: 60 미만은 탈락(잘라냄)
- 최소 한 변의 길이 조건: 5미터 미만 부분은 탈락
5층 영역으로 올라가면서 사선제한에 의해 후퇴가 이루어지는데, 후퇴 후 남아있는 잔여 공간의 너비가 5m 이상 확보되는 지까지를 정밀하게 산출하는 것이 최대 매스 확보의 핵심이었습니다.
4. 주차 계획 및 대안 검토 (핵심 설계 포인트)
(1) 주차 관련 완화 조건 및 제약 사항
- 총 주차 대수: 8대 (소규모 주차장, 장애인 주차 구역 제외)
- 필로티 구조 설치 불가: 주차 차로/구역 상부에 필로티 건물 구조 설치 불가 조건 (즉, 주차장 상부는 1층부터 최상층까지 건물을 올릴 수 없음)
- 완화 조건 활용:
- 단지 전면 도로(4m)를 주차 차로로 활용 가능 (보차구분이 없는 12m 미만 도로)
- 세로 연접주차 허용
- 진출입은 남측 하천변 도로(4m)를 통해서만 진입
(2) 배치 대안 비교 및 최종안 도출
- 대안 A (일렬 배치):
남측 도로변을 따라 주차 8대를 일렬로 늘어놓을 경우, 대지 안쪽으로 건물이 밀려나면서 북측 정북일조 사선제한을 받는 4~5층 영역의 면적이 대폭 깎이게 됩니다. 심지어 상부 잔여 면적이 60 미만이 되거나 한 변의 길이가 5 미만이 되어 층 전체를 날려야 하는 엄청난 면적 손실이 발생합니다. - 대안 B (양측 분산 및 세로 연접 배치 - 최종 채택안):
건축 불가능한 모서리 여유 공간과 셋백 영역을 최대한 활용하여 주차 구역을 양쪽 가장자리로 밀어내고 세로 연접(2대)을 적용합니다.
이렇게 하면 건물의 전면 폭을 최대한 확보할 수 있고, 건물을 남측 도로변 방향으로 전진 배치시킬 수 있어 북측 일조권 사선 제한선으로부터 건물이 멀어지는 효과를 얻게 됩니다.
(3) 최종 면적 산정 체계
- 1층 건축 면적: 약 181 (건폐율 50% 상한선인 181에 거의 완벽하게 육박)
- 2~3층 면적: 각 181
- 4층 면적: 일조권 후퇴 적용 후 약 130 내외 (5 이상 너비 확보)
- 5층 면적: 일조권 추가 후퇴 적용 후 약 49.7 -> 60 미만이므로 조건에 따라 삭제
- 최종 연면적: 약 490~720 수준 (용적률 200% 이하인 724 범위 내에서 최대화 성공)
5. 답안 도면 작성 및 표현 주의사항
- 배치도 표현:
- 필로티가 불허되었으므로 주차 구역 상부에는 건물이 없음을 명확히 바운더리로 표현합니다.
- 건축물 이격거리(0.5)와 주차장의 대지 경계선 밀착 배치를 대조하여 주차장 이격 특혜를 도면에 반영합니다.
- 단면도 (A-A' Section) 표현:
- 지표면 레벨 표기: 내 땅 레벨(0)과 북측 인접 대지 가중평균 레벨(3.2), 그리고 일조권 사선 적용 시작점 레벨(1.6)을 단면선 상에 정확하게 치수와 함께 기입해야 합니다.
- 층별 바닥 레벨(1f: 0.0, 2f: 4.6, 3f:8.1, 4f: 11.6, 5f: 15.1)을 명확히 제시합니다.
- 개요 표 및 산정식 기입:
- 지표면 레벨 가중평균 산정식:
GL = +2.0 + 93.6/78 = +3.20
- 소수점 이하 셋째 자리에서 반올림하여 둘째 자리까지 정밀하게 표기합니다.
6. 결론 및 총평
본 문제는 단순히 주어진 공식을 적용해 도면을 그리는 수준을 넘어, ‘제시된 인접 대지 지형 조건의 정확한 법적 해석’과 ‘주차 배치 완화 조항을 통한 건물 매스의 효율적 방어’라는 복합적인 건축적 판단력을 검증하는 우수한 문제였습니다.
- 도로 확폭(1m) 및 가각전제(2*2)에 따른 대지면적 362 산출
- 북측 인접 대지 A의 지표면 가중평균 +3.20 도출 및 일조권 적용 레벨 +1.60 설정
- 주차장 완화 조건(도로 차로 활용 + 세로 연접)을 통한 건물 전진 배치 및 용적률 극대화
위 3가지 핵심을 순차적으로 명확하게 풀어내셨다면, 합격권 이상의 고득점을 충분히 획득하셨을 것입니다. 사실 다른 문제를 고려한다면 이 문제는 35점 중 25점 이상 획득해야 합격권에 들 수 있다고 생각할 수 있습니다.
제 분석 내용이 수험생 여러분의 답안 복기 및 향후 자격시험 준비에 도움되셨기를 바랍니다. 다음 기출 문제로도 다시 찾아뵙겠습니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2026년 1회 건축사자격시험 1교시 출제문제
