2021년 2회 건축사자격시험 문제중 1교시, 대지계획 2과제 분석을 해 보겠습니다.
2021년도 2회차 1교시 건축사시험 분석조닝 문제는 근린생활시설의 최대 건축 가능 영역과 규모를 산정하는 문제였습니다. 일반 건축물을 대상으로 건축 가능 영역을 검토하고, 1층 평면 및 주차계획, 단면도, 건축개요까지 작성하도록 구성된 40점 문제였는데, 전형적인 유형이다보니 그리 어렵게 풀리지는 않았던 문제였다고 생각합니다. 특히 이번 문제는 단순히 건폐율과 용적률만 계산하는 문제가 아니라 대지 안에 존재하는 우물이라는 장애물, 정북일조, 가각전제, 건축한계선, 주차장 출입조건, 조경면적 등을 하나씩 해석하면서 최종적인 건축 가능 영역을 찾아야 했습니다.
따라서 문제를 처음 접했을 때 바로 건물 형태를 그리기보다는 대지 조건을 숫자와 선으로 먼저 정리하고, 그 이후 상부 건축 가능 영역과 1층 주차계획을 연결하는 방식으로 접근하는 것이 중요했습니다.
1. 대지 현황 분석
대지는 제3종 일반주거지역이며 지적상 면적은 288㎡였습니다.
건폐율은 50%, 용적률은 250%, 건축물은 5층 이하로 계획하도록 제시되어 있었기 때문에 기본적으로 건폐율과 용적률에 의한 최대 규모를 산정해야 하는 문제였습니다.
그런데 현황도에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것이 대지 내부의 우물이었습니다. 우물은 1m×2m 크기로 표시되어 있고 주변으로 일정한 이격거리를 확보해야 하기 때문에 단순한 대지 장식이 아니라 건축 가능 영역을 제한하는 장애물로 작용합니다. 또한 북측 인접대지의 레벨이 +1.6m로 제시되어 있어 정북일조 검토 시 단순히 0 레벨을 기준으로 하는 것이 아니라 인접대지와의 평균적인 기준 레벨을 적용해야 합니다. 이번 문제에서는 대지 자체의 레벨이 ±0.0 이고 북측 인접대지 레벨이 +1.6m이므로 정북일조 검토를 위한 기준 레벨은 중간값인 +0.8m로 정리할 수 있습니다. 따라서 북측 인접대지 경계선에서 1.0m만 띄우는 것으로 끝나는 것이 아니라 건축물 높이에 따라 정북일조 사선제한이 추가로 작용하게 됩니다. 여기에 동측 6m 도로와 남측 4m 도로가 접하고 있어 도로 모퉁이에는 가각전제가 발생합니다. 제시된 조건에 따라 각각 2m씩 가각전제가 이루어지면서 총 2㎡가 제척되고, 결과적으로 건축계획에 사용하는 대지면적은 288㎡－2㎡＝286㎡로 정리됩니다. 따라서 건폐율에 의한 최대 건축면적과 용적률에 의한 최대 연면적을 계산할 때도 288㎡가 아니라 제척 후 면적인 286㎡를 기준으로 판단해야 합니다.
이처럼 분석조닝에서는 대지면적을 처음부터 정확하게 확정하는 것이 중요합니다. 작은 제척 하나를 놓치면 이후 건폐율, 용적률, 조경면적까지 연쇄적으로 영향을 받기 때문입니다.
2. 건축한계선과 정북일조가 만드는 건축 가능 영역
이번 문제에서 또 하나 중요한 조건은 6m 도로 측에 지정된 건축한계선입니다.
건축한계선 안쪽에는 건축물을 설치할 수 없을 뿐 아니라 문제의 조건에서는 조경과 주차계획도 할 수 없도록 되어 있었기 때문에, 단순히 건물만 뒤로 물리는 것으로 생각해서는 안 됩니다. 특히 주차계획에는 주차구획뿐 아니라 주차 진입 및 출입과 관련된 계획까지 포함된다고 해석할 경우 6m 도로 쪽에서의 주차 접근이 상당히 제한됩니다. 여기에 건축물은 인접대지 경계선 및 도로경계선에서 1m 이상 이격하고, 우물에서는 0.5m 이상 이격해야 합니다.
주차구획 역시 인접대지 경계선이나 도로경계선, 건축물 및 우물과 일정한 이격거리를 확보해야 하므로 1층의 계획 가능 영역은 상부 건축 가능 영역과 완전히 동일하지 않습니다. 특히 정북일조가 이번 문제의 건축물 형태를 크게 좌우합니다. 기준 레벨을 +0.8m로 잡으면 정북일조 사선은 이 레벨에서 시작해 높이에 따라 건축 가능 영역이 점차 줄어듭니다. 문제에서 1층과 2층 부분의 층고가 4.8m로 제시되고 이후 3~5층은 3m로 계획되는 조건을 적용하면 2층까지는 정북일조 사선 안에 비교적 여유 있게 들어가지만 3층부터 북측 건축 가능 영역이 밀려나게 됩니다. 결국 단순한 직사각형 매스를 최대한 크게 그리는 방식으로는 해결되지 않고, 층별로 달라지는 건축 가능 영역을 먼저 검토한 후 그 영역 안에서 전체 연면적을 최대화하는 매스 형태를 찾아야 하는 문제가 됩니다. 특히 5층까지 올라가는 건축물에서는 어느 부분을 잘라내느냐에 따라 5개 층 전체에서 면적 손실이 발생할 수 있기 때문에, 상부층의 면적을 최대한 보존하는 방향으로 저층부의 주차 및 외부공간을 배치하는 것이 핵심이 됩니다.
3. 1층 주차계획
주차대수는 총 6대이고 장애인 주차구획은 없으며, 1층 자주식 주차를 계획하고 평행주차는 허용되지 않았기 때문에 기본적으로 직각주차 방식으로 접근하게 됩니다. 그런데 문제에는 주차 출입은 1개소 이상이라는 독특한 조건이 있었습니다.
일반적인 기출문제에서는 주차 출입구에 대한 조건이 비교적 명확하게 제시되는 경우가 많지만 이번 문제는 이 부분의 해석 여지가 상당했습니다. 더구나 6m 도로 측에는 건축한계선이 지정되어 있고 그 영역에서는 주차계획도 불가능하기 때문에, 주차장을 어디에 배치하느냐가 건축물 전체의 형태와 연면적을 결정하게 됩니다. 가장 자연스러운 접근은 남측 4m 도로를 차량 진입로로 활용하고, 도로와 접하는 부분에서 주차구획을 배치하는 것입니다. 주차구획은 건축물과 0.5m, 우물과도 0.5m 이상의 이격조건이 있으므로 단순히 차량 6대를 넣는 것보다 주차구역 상부에 건축물을 올릴 수 없다는 조건까지 함께 고려해야 합니다. 따라서 주차장을 아무 곳에나 배치하면 1층 면적뿐 아니라 그 위의 2~5층 건축 가능 영역까지 연쇄적으로 잘려 나가게 됩니다. 이런 문제에서는 주차장 자체의 효율만 보는 것이 아니라 주차장으로 인해 사라지는 상부 연면적까지 함께 계산해야 합니다.
결국 가장 효율적인 방법은 원래부터 정북일조 때문에 상부 건축 가능 영역이 줄어드는 북측 부분에 주차장을 최대한 배치하는 것입니다. 그렇게 하면 주차장 때문에 건축하지 못하는 면적과 정북일조 때문에 원래부터 건축이 불리한 영역이 어느 정도 겹치면서 전체 연면적 손실을 줄일 수 있습니다. 반대로 남측 4m 도로 쪽의 건축 가능 영역을 크게 잘라내 주차장을 설치하면 1층뿐 아니라 2층부터 5층까지 연속적으로 면적 손실이 발생할 수 있으므로 결과적으로 불리합니다. 분석조닝에서 중요한 것은 단순히 ‘주차가 들어가는가’가 아니라 ‘주차 때문에 전체 연면적이 얼마나 줄어드는가’를 판단하는 것입니다.
4. 여러가지 대안이 가능한 조경과 우물
조경은 제척 후 대지면적인 286㎡의 5%이므로 최소 14.3㎡를 확보해야 하고, 한 곳에 집중 배치하도록 조건이 주어졌습니다.
우물은 보존해야 하지만 조경면적에는 포함되지 않으며, 조경과 건축물 사이에는 별도의 강한 이격조건이 없었기 때문에 조경의 위치와 형태는 상당히 자유롭게 결정할 수 있습니다. 이 때문에 이번 문제에서는 하나의 절대적인 1층 평면이 존재한다고 보기 어렵습니다. 주차구획과 건축물, 우물 사이의 이격조건만 충족한다면 조경의 위치를 옮겨가며 여러 형태의 1층 계획이 가능합니다.
제시된 한 대안은 남측 4m 도로를 이용해 주차를 계획하고, 주차구역을 북측으로 최대한 밀어 넣으면서 정북일조로 인해 이미 불리한 영역을 주차장으로 활용하는 방식입니다. 이 경우 1층 건축면적은 약 77.4㎡ 수준으로 정리되고 상부층에서는 주차장과의 이격 때문에 필로티 형태가 나타나는 복잡한 형태가 만들어집니다. 하지만 문제에는 필로티에 대한 직접적인 언급이 없었기 때문에 이런 형태가 과연 출제자의 의도였는지는 상당히 애매합니다. 반면 6m 도로 측에서 차량 출입이 가능하다고 해석하면 전혀 다른 결과가 나옵니다. 6m 도로 자체가 충분한 차로 역할을 할 수 있고, 건축한계선 밖에서 주차구획을 정리하면 주차장과 건축물의 형태가 훨씬 단순해집니다. 이 경우 1층 면적도 약 103.5㎡까지 확보되는 형태가 가능하고, 상부층 역시 비교적 정돈된 매스가 만들어집니다. 다만 지문의 문구를 엄격하게 해석하면 건축한계선 안에서 주차계획 전체가 불가능하다고 볼 수 있기 때문에 6m 도로 측 차량 출입을 허용하는 대안은 문제 조건과 충돌할 가능성이 있습니다.
결국 이번 문제는 지문을 얼마나 엄격하게 해석하느냐에 따라 서로 다른 합리적인 대안이 만들어질 수 있었던 문제라고 볼 수 있습니다.
5. 이번 문제에서 배워야 할 분석조닝 풀이 순서
이번 문제처럼 조건이 복잡한 분석조닝은 처음부터 주차장이나 조경부터 그리면 시간이 빠르게 소진될 수 있습니다.
가장 먼저 해야 할 일은 지적상 대지면적에서 가각전제 등 제척면적을 빼서 실제 계획 대지면적 286㎡를 확정하는 것입니다.
그다음 건폐율 50%, 용적률 250%, 5층 이하라는 규모 조건을 확인하고 정북일조 기준 레벨 +0.8m, 인접대지 및 도로와의 이격거리, 우물과의 이격거리, 건축한계선을 순서대로 표시해야 합니다. 이렇게 하면 층별 건축 가능 영역의 윤곽이 먼저 만들어집니다.
그 이후에야 1층 주차장을 넣어야 합니다. 특히 주차장 상부에 건축물을 계획할 수 없는 조건이라면 주차구역을 어디에 놓느냐가 곧 전체 연면적의 크기를 결정합니다.
따라서 ‘주차가 잘 들어가는 위치’보다 ‘주차 때문에 상부층 면적을 가장 적게 잃는 위치’를 먼저 찾아야 합니다.
이번 문제에서는 북측이 정북일조 때문에 상부층에서 불리한 영역이므로 그 부분을 주차공간과 적극적으로 겹치게 하는 것이 하나의 합리적인 전략이 됩니다. 다만 문제의 지문상 주차 출입까지 건축한계선 내 주차계획에 포함되는지 여부가 애매하게 느껴질 수 있어, 6m 도로를 이용한 대안 역시 충분히 검토할 만했습니다.
실제 시험에서는 이런 상황에서 한 가지 형태에 집착하기보다 1안과 2안을 빠르게 비교하면서 어느 쪽이 조건 위반 없이 더 많은 연면적을 확보하는지 판단하는 것이 중요합니다.
이번 문제의 핵심은 특정한 모범답안 하나를 그대로 찾아내는 것이 아니라 주어진 조건을 빠짐없이 적용하면서 최대 건축 가능 영역을 논리적으로 만들어내는 과정에 있습니다. 특히 조경은 14.3㎡ 이상을 한 곳에 확보하면 형태에 상당한 자유도가 있었기 때문에, 조경 형태가 조금 달라졌다는 이유만으로 전체 계획이 틀렸다고 볼 수는 없습니다.
6. 마무리글
이번 근린생활시설 분석조닝 문제는 우물이라는 새로운 장애물과 정북일조, 가각전제, 건축한계선, 주차계획이 한꺼번에 결합되면서 단순한 면적 계산보다 조건 간의 우선순위를 판단하는 능력이 중요했던 문제였습니다. 특히 지문에서 필로티가 직접 언급되지 않았음에도 주차장과 건축물의 관계 때문에 필로티 형태가 자연스럽게 발생하는 대안이 만들어졌고, 반대로 6m 도로 측 차량 출입을 허용하면 훨씬 단순한 형태의 대안도 만들어질 수 있었습니다. 따라서 이번 문제는 하나의 형태만이 절대적으로 유일한 정답이라고 보기보다는, 지문을 어떻게 해석하고 각 조건을 어떻게 충돌 없이 적용했느냐가 중요한 문제였다고 생각합니다.
건축사시험 분석조닝에서 항상 기억해야 할 것은 처음부터 예쁜 건물을 그리는 것이 아니라, 법규와 조건으로 인해 건축할 수 없는 영역을 먼저 지워나가는 것입니다. 그리고 마지막에 남은 영역을 어떻게 조합해야 전체 연면적을 가장 크게 확보할 수 있는지를 판단해야 합니다. 특히 주차장과 같이 상부 건축 가능 영역까지 영향을 주는 요소가 있다면 1층만 보고 판단해서는 안 되고 2층부터 최상층까지 연속적으로 면적을 비교해야 합니다.
이번 문제처럼 여러 대안이 가능한 경우에는 자신의 계획이 다른 답안과 모양이 다르다는 사실보다 대지면적 286㎡, 조경 14.3㎡ 이상, 주차 6대, 우물 보존, 건축한계선, 정북일조, 각종 이격거리 등 핵심 조건을 빠짐없이 지켰는지를 먼저 확인하는 것이 훨씬 중요합니다. 결국 분석조닝은 그림을 잘 그리는 시험이 아니라 조건을 읽고 공간으로 변환하는 시험이라는 점을 다시 한번 보여준 문제였습니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2021년 2회 건축사자격시험 1교시 대지계획 중 제2과제
