시험을 보고 잘 쉬고 계시는 분들도 있으실테고, 다음 시험을 위해 미리 준비하고 계신 분들도 있으실것이라고 생각됩니다.
이번에는 2022년 1회 건축사자격시험의 1교시 대지계획 제 2과제 '복합커뮤니티센터의 최대 건축가능 규모 산정'문제를 분석해보겠습니다.
이번 문제의 제목은 복합 커뮤니티센터의 최대 건축 가능 규모 산정으로, 배점은 40점이었습니다.
전체적인 난이도는 비교적 높은 편이었는데, 단순히 건폐율과 용적률을 계산해 건축물의 규모를 결정하는 기존 문제와 달리 여러 가지 실무적인 판단 요소가 한꺼번에 들어 있었기 때문입니다. 특히 하나의 대지가 준주거지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있었고, 2m 통과도로에 대한 확폭, 경사지 대지, 기존 옹벽, 지하층 지표면 산정, 소규모 주차장, 장애인 주차구역의 차로 확보까지 함께 요구됐습니다. 여기에 최종적으로는 가중평균을 통해 산정한 용적률을 넘지 않도록 건축물의 면적을 조정하고 계획 개요까지 작성해야 했기 때문에 실제 시험장에서 문제를 해결하는 데 상당한 시간이 필요했을 것으로 보입니다.
이번 문제에서 가장 중요한 것은 눈에 보이는 건축 가능 영역부터 무작정 그리는 것이 아니라 대지면적 → 용도지역별 건폐율·용적률 → 가중평균 → 주차조건 → 지하층 지표면 → 최대 건축 가능 영역 → 용적률 조정이라는 순서로 접근하는 것입니다. 특히 이번에는 ‘둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지’라는 법규 조건과 ‘지하층의 지표면’이라는 다소 생소한 조건이 함께 등장했기 때문에 초반에 법규적 기준을 정확히 잡아두는 것이 중요했습니다. 최종적으로는 5층 규모까지 계획할 수 있는 건축 가능 영역이 나오지만 이를 그대로 올리면 용적률을 초과하게 되므로, 마지막에는 필요한 면적을 적절한 위치에서 제척해 최대 연면적을 맞추는 방식으로 정리해야 하는 문제였습니다.
1. 대지면적과 건축선 확인
현황도를 보면 대지는 기본적으로 20m×20m의 정방형에 가까운 형태로 제시되어 있어 전체 토지면적은 400㎡입니다. 하지만 이 면적을 그대로 건폐율과 용적률 계산에 사용하는 것은 아닙니다. 북측에는 폭 8m 도로가 있고 남측에는 폭 2m의 통과도로가 접해 있는데, 문제에서 별도의 확폭 불가능 조건이 제시되지 않았기 때문에 폭 4m가 필요한 도로로 확보해야 합니다. 따라서 2m 통과도로의 경우 도로 중심선에서 양측으로 2m씩 확보하는 것이 기본이 되고, 내 대지에서는 기존 경계에서 1m가 후퇴하게 됩니다. 대지 길이가 20m이므로 이 과정에서 20㎡가 제척되고, 최종적으로 건폐율과 용적률을 계산할 때 사용하는 대지면적은 380㎡가 됩니다.
이처럼 분석조닝에서는 지적도상 면적이 곧바로 법정 대지면적이 되는 것이 아니라, 도로 확폭이나 가각전제 등으로 건축선이 변경되는지를 먼저 확인해야 합니다. 이번 문제 역시 이 첫 번째 계산을 놓치면 이후 모든 면적 계산이 달라지기 때문에 초반 현황 분석에서 반드시 잡았어야 할 부분입니다.
또 하나 중요한 것은 이 380㎡의 대지가 하나의 용도지역으로 구성되어 있지 않다는 점입니다.
대지의 일부는 준주거지역, 나머지는 제2종 일반주거지역으로 구분되어 있습니다.
준주거지역은 건폐율 60%, 용적률 300%, 제2종 일반주거지역은 건폐율 50%, 용적률 150%라는 조건이 주어졌습니다.
여기에서 건축법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 적용 방식을 구분해야 합니다. 건축법에서는 둘 이상의 지역·지구 등에 걸치는 대지의 경우 과반이 속하는 지역 등의 기준을 적용하는 규정이 있지만, 국토계획법에서는 용도지역별 면적이 작은 부분이 일정 규모 이하인 경우 건폐율과 용적률을 가중평균하여 적용하는 별도의 기준이 있습니다. 이번 문제에서는 작은 용도지역 부분이 330㎡ 이하에 해당하므로 각각의 건폐율·용적률을 단순 적용하는 것이 아니라 대지면적을 기준으로 가중평균해야 합니다.
2. 가중 건폐율과 가중 용적률 계산
이번 문제에서 첫 번째 핵심 법규는 바로 둘 이상의 용도지역에 걸친 대지의 건폐율과 용적률 산정입니다.
제2종 일반주거지역과 준주거지역이 하나의 대지에 걸쳐 있기 때문에 각각의 면적에 해당 용도지역의 법정 건폐율과 용적률을 곱한 뒤 전체 대지면적으로 나누어 가중평균값을 구해야 합니다.
즉, 제2종 일반주거지역의 면적에 50%를 곱하고 준주거지역의 면적에 60%를 곱한 뒤 이를 합산하여 전체 대지면적 380㎡로 나누면 최종적으로 적용할 가중 건폐율이 산정됩니다.
용적률도 동일한 방식으로 제2종 일반주거지역 면적×150%와 준주거지역 면적×300%를 합산한 뒤 전체 대지면적으로 나누게 됩니다.
이 문제에서는 그 결과 가중 건폐율 55.5% 수준, 최대 건축면적 210㎡, 가중 용적률 약 236.84%, 용적률상 최대 연면적 900㎡라는 값으로 정리됩니다. 특히 건축면적 210㎡와 연면적 900㎡가 비교적 깔끔하게 떨어진다는 점은 이후 평면을 계획할 때 중요한 힌트가 됩니다. 다만 시험에서는 숫자가 예쁘게 나온다고 해서 반드시 출제자가 의도한 형태를 찾아야 하는 것은 아닙니다. 우선 법규에 따라 가중평균을 정확하게 계산하고, 그 결과를 최대 건축면적과 최대 연면적의 기준으로 설정하는 것이 먼저입니다.
여기에서 하나 더 주의해야 할 점은 용도지역이 걸쳐 있다는 사실 자체와 건폐율·용적률을 가중평균하는 조건을 동일하게 생각하면 안 된다는 것입니다. 용도지역이 둘 이상 걸쳐 있을 경우 적용되는 법적 원칙이 있고, 그중 일정 규모 이하의 작은 영역에 대해서는 별도의 가중평균 규정이 적용됩니다. 따라서 시험장에서 “준주거지역이 과반이니까 전체를 준주거지역으로 보면 되겠지”라고 단순하게 접근하거나 반대로 “각 영역에 각각의 건폐율을 적용해야 한다”고 생각하면 안 됩니다. 문제에서 제시한 면적을 확인하고 해당 면적이 330㎡ 이하 조건에 해당하는지를 먼저 판단한 다음 가중평균 여부를 결정해야 합니다. 이번 문제의 경우 이 판단이 정확하게 이루어져야 이후 210㎡의 최대 건축면적과 900㎡의 최대 연면적이라는 핵심 숫자를 확보할 수 있습니다.
3. 경사지와 옹벽, 지하층 지표면
이번 문제를 어렵게 만든 또 하나의 요소는 경사지에 설치되는 지하층의 지표면 산정입니다.
대지는 평지가 아니라 경사지로 제시되어 있고, 기존 옹벽이 대지 안쪽으로 들어와 있으며 일부 등고선이 함께 표시되어 있습니다. 특히 지하층은 대지의 낮은 레벨에 맞춰 계획하도록 되어 있고 기존 옹벽과 건축물 외벽을 일직선상에 계획하는 조건이 제시되어 있기 때문에 지하층이 실제로 대지에 얼마나 묻히는지를 확인해야 합니다. 여기에서 중요한 것은 지하층의 지표면을 단순히 특정 한 점의 레벨로 결정하는 것이 아니라 지하층 외벽이 지표면과 접하는 각 부분의 레벨을 둘레 길이에 따라 가중평균하여 산정한다는 개념입니다. 지하층이 여러 개 층이라면 각 층의 지하 여부를 검토해야 하지만, 이번 문제처럼 지하층이 한 개 층이고 주변 대지의 레벨이 서로 다르게 형성된 경우에는 해당 지하층 외벽을 따라 각 구간의 레벨과 길이를 구분해 가중평균하면 됩니다.
문제에서 제시된 조건을 따라 외벽 둘레를 구간별로 나누고, 평지 부분과 경사 부분, 옹벽에 접하는 부분을 구분하여 계산하면 최종적으로 약 +2.01m라는 지하층 지표면 레벨을 얻을 수 있습니다.
즉, 가장 낮은 레벨을 기준으로 약 2.01m 올라온 수평면이 해당 지하층의 지표면이 된다고 이해하면 됩니다.
이 값은 단순히 개요표에 숫자 하나를 적기 위한 계산이 아닙니다. 지하층이 건축법상 지하층으로 인정되는지 판단하는 데에도 연결될 수 있기 때문입니다. 이번 문제의 지하층 층고가 3m이므로 지표면을 기준으로 지하층이 얼마나 묻혀 있는지 확인해야 하며, 일정 부분 이상이 지표면 아래에 위치한다면 지하층으로 인정될 수 있습니다. 또한 문제에서는 지하층 지표면 산정도를 별도로 요구했기 때문에 시험장에서 단면도에 지표면 레벨을 표시하는 것뿐만 아니라 평면을 전개해 외벽 각 구간의 길이와 레벨을 표시하는 것이 중요했습니다.
이번 문제에서 이 부분은 기존 분석조닝 기출에서 자주 보던 요소가 아니었기 때문에 낯설게 느껴졌을 수 있지만, 개념 자체는 가중평균입니다. 따라서 새로운 문제라고 당황하기보다 “각 구간의 길이에 레벨을 곱해 합산하고 전체 둘레 길이로 나눈다”는 원리로 접근하면 됩니다.
4. 소규모 주차장과 장애인 주차 차로
주차계획에서는 총 4대의 주차대수가 필요하고 이 중 장애인 전용 주차구역 1대가 포함됩니다.
남측 도로는 원래 폭 2m였지만 도로 확폭에 따라 대지 쪽에서 1m가 후퇴하면서 4m 도로 폭을 확보하게 됩니다. 여기에 중요한 조건이 하나 더 붙는데, 남측 인접 대지도 동시에 사용승인을 완료하는 조건입니다. 즉, 상대 대지도 건축행위를 하면서 함께 도로 확폭을 맞추기 때문에 결과적으로 4m의 도로 폭을 정상적으로 사용할 수 있다고 판단해야 합니다.
이 도로는 보차 구분이 없는 12m 미만의 도로이고 총 주차대수가 8대 이하이므로 문제에서 제시한 조건에 따라 소규모 주차장으로 계획할 수 있습니다. 소규모 주차장에서는 전면도로를 주차에 필요한 차로로 활용할 수 있다는 점이 핵심입니다. 따라서 일반 주차구획은 전면도로를 활용해 배치할 수 있지만, 장애인 전용 주차구역은 별도의 차로 확보 조건이 주어졌기 때문에 그 차로는 반드시 대지 안에 계획해야 합니다.
이 조건 때문에 주차계획의 방향이 상당히 제한됩니다. 장애인 주차구획은 직각주차로 계획하고 전용 차로까지 대지 안에 확보해야 하므로, 일반 주차구획과 달리 단순히 전면도로를 이용해 해결할 수 없습니다. 대지의 제2종 일반주거지역 영역 안에 주차장을 설치해야 하고 준주거지역 영역으로 넘어가지 않도록 해야 한다는 조건까지 있기 때문에 실제로 가능한 배치안은 상당히 줄어듭니다.
검토한 것처럼 장애인 주차구획을 한쪽 방향으로 배치하면 필요한 6m 차로와 주차구획을 동시에 확보하기 어렵고, 반대 방향으로 돌려야만 주어진 영역 안에서 4대의 주차를 맞출 수 있는 형태가 됩니다. 따라서 이번 문제에서는 주차가 단순히 “4대 그리기”가 아니라 소규모 주차장 완화 + 장애인 전용 주차구역 차로 + 용도지역별 설치영역 + 건축물과의 이격거리를 한꺼번에 만족해야 했다는 점이 중요합니다. 이 조건을 먼저 해결해 놓으면 이후 지상 건축 가능 영역을 검토하기가 훨씬 수월해집니다.
5. 최대 건축 가능 영역과 용적률의 영향
지하층과 주차계획을 정리한 다음에는 지상 건축 가능 영역을 검토합니다.
건축물은 지상 5층 이하로 계획하고 각 층 층고는 3m이며, 정북일조의 영향을 받지 않는 조건이기 때문에 기본적인 최대 건축 가능 영역은 5개 층까지 동일하게 올라갈 수 있는 형태로 검토할 수 있습니다. 그런데 이 영역을 그대로 5개 층 쌓아 올리면 약 982.5㎡의 연면적이 나오게 됩니다. 문제에서 앞서 계산한 가중 용적률상 최대 연면적은 900㎡이므로 82.5㎡가 초과합니다. 따라서 이번 문제는 건폐율을 맞추는 문제라기보다 마지막에 용적률을 조정하는 문제가 됩니다. 여기에서 중요한 점은 최대 건축 가능 영역 전체를 확보했다고 해서 그대로 건축할 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 건폐율은 최대 건축면적 210㎡를 넘지 않는 범위에서 확보하면 되고, 최종적으로는 모든 지상층의 바닥면적 합계가 900㎡를 넘지 않도록 조정해야 합니다.
82.5㎡를 줄이는 방법은 사실 상당히 많습니다.
5개 층에서 동일하게 면적을 줄일 수도 있고, 특정 층에서 한꺼번에 줄일 수도 있으며, 상부층 일부를 후퇴시키거나 테라스처럼 활용하는 방식도 생각할 수 있습니다. 그런데 이번 문제에서는 흥미롭게도 82.5㎡를 5개 층으로 나누면 한 층당 16.5㎡가 되고, 최대 연면적 900㎡를 5개 층으로 나누면 한 층당 180㎡가 됩니다. 현황도와 치수를 대입해보면 17.5m×10m와 같은 형태에서 1m를 제외하면 정확히 16.5㎡가 되는 구조가 보여서, 이를 출제자가 의도한 형태로 해석할 여지가 있습니다. 그래서 설명한 1안에서는 각 층을 180㎡씩 5개 층으로 구성해 총 900㎡를 맞추는 깔끔한 직사각형 형태로 정리했습니다.
다만 이것이 유일한 정답이라고 볼 수는 없습니다. 문제 자체에 최소 폭이나 최소 깊이 등 추가적인 건축계획 제한이 거의 없기 때문에 82.5㎡를 어느 위치에서 제척하느냐에 따라 다양한 대안이 성립할 수 있습니다.
6. 이번 문제의 핵심은 ‘출제 의도’보다 법규 조건이다
이번 문제를 복기할 때 가장 중요한 부분은 모범답안과 동일한 형태를 만들었는지를 지나치게 걱정하지 않는 것입니다.
물론 180㎡×5층이라는 형태가 문제에 제시된 치수들과 잘 맞아떨어지고, 82.5㎡를 정확히 줄일 수 있다는 점에서 출제자가 의도한 계획 방향으로 보일 수 있습니다. 그러나 최대 건축 가능 규모를 산정하는 문제에서 건폐율과 용적률을 만족하는 방법이 하나뿐인 것은 아닙니다. 특히 이번 문제는 정북일조에 의해 특정 형태로 강제되는 것도 아니고, 상부 건축물의 최소 폭이나 특정한 평면 형태를 요구하는 조건도 없었습니다. 따라서 5층 전체에서 조금씩 면적을 줄인 안, 특정 층에서 집중적으로 면적을 줄인 안, 남측이나 다른 방향으로 건축물을 후퇴시킨 안 등 여러 가지 결과가 나올 수 있습니다.
중요한 것은 최종적으로 건폐율 최대값인 210㎡를 넘지 않고, 용적률상 최대 연면적 900㎡를 초과하지 않으며, 주차와 이격거리 등 문제에서 요구한 조건을 모두 만족했는지입니다.
이번 문제의 체크포인트를 정리하면
1) 첫째, 둘 이상의 용도지역에 걸친 대지의 가중 건폐율·용적률을 정확히 계산했는가,
2) 둘째, 2m 소요폭 미달도로를 확폭하면서 대지면적이 400㎡에서 380㎡로 변경되는 것을 놓치지 않았는가,
3) 셋째, 경사지 지하층의 지표면을 가중평균으로 산정하고 지표면 산정도를 작성했는가,
4) 넷째, 소규모 주차장 조건과 장애인 주차구역의 별도 차로 조건을 함께 만족했는가,
5) 다섯째, 최대 건축 가능 영역을 그대로 올렸을 때 발생하는 용적률 초과분 82.5㎡를 적절하게 조정했는가입니다.
이 다섯 가지를 순서대로 해결했다면 평면의 세부 형태가 조금 달라지더라도 문제의 핵심적인 법규와 계획 조건은 상당 부분 충족한 것으로 볼 수 있습니다.
7. 마무리글
이번 복합 커뮤니티센터 문제는 단순한 최대 규모 산정 문제라고 보기에는 고려해야 할 요소가 상당히 많았습니다. 준주거지역과 제2종 일반주거지역에 걸친 대지라는 조건에서 시작해 소요폭 미달도로의 확폭, 가중 건폐율과 용적률 산정, 경사지와 옹벽, 지하층 지표면 산정, 소규모 주차장, 장애인 주차 차로, 건축물 이격거리, 그리고 최종적인 용적률 조정까지 한 문제 안에 여러 법규적·계획적 판단이 들어 있었습니다. 특히 지하층 지표면 산정은 기존 분석조닝에서 자주 접하지 못했던 유형이기 때문에 시험장에서 시간을 많이 사용했을 가능성이 높습니다. 하지만 원리를 알고 보면 결국 외벽이 지표면과 접하는 각 구간의 레벨을 길이에 따라 가중평균하는 문제이므로, 낯선 형태에 당황하지 않고 계산 구조를 만드는 것이 중요합니다.
또한 이번 문제처럼 최대 건축 가능 규모는 하나의 평면 형태로만 결정되지 않는다는 점도 기억할 필요가 있습니다. 출제자가 의도한 것으로 보이는 180㎡×5층의 깔끔한 형태가 존재하더라도, 그것과 다른 방식으로 900㎡를 구성했다고 해서 무조건 잘못된 답안이라고 볼 수는 없습니다. 시험에서는 문제에서 제시한 조건을 빠짐없이 읽고 법규상 허용되는 최대 규모를 찾아내는 것이 우선입니다. 특히 이번 문제에서는 210㎡라는 최대 건축면적과 900㎡라는 최대 연면적을 정확하게 잡는 것이 핵심이었고, 최종적으로는 900㎡를 넘지 않는 범위에서 합리적인 건축물 형태를 만드는 것이 중요했습니다.
이번 문제는 난이도가 높은 편이었던 만큼 시험장에서 풀어내느라 상당히 많은 에너지를 사용하셨을 것 같습니다. 시험 직후에는 “내가 이 조건을 놓친 것은 아닐까”, “모범답안과 형태가 다른데 괜찮을까” 하는 생각이 계속 들 수 있지만, 실제 채점에서는 하나의 그림만을 기계적으로 비교하기보다 문제에서 요구한 주요 조건을 얼마나 충실하게 해결했는지가 중요할 수밖에 없습니다.
이번 문제를 통해 확인할 수 있었던 핵심은 법규 조건을 먼저 읽고, 면적을 정확하게 산정한 다음, 그 범위 안에서 계획 대안을 만들어내는 것입니다. 어려운 문제를 끝까지 풀어내느라 정말 수고 많으셨습니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2022년 1회 건축사 자격시험 문제 1교시 중 대지계획 제2과제
