2022년 2회 건축사자격시험 1교시 대지계획 중 분석조닝 문제 '주거복합시설의 최대 건축가능규모 및 주차계획'을 살펴보겠습니다.
이번 문제는 주거복합시설의 최대 건축 가능 규모와 주차계획을 묻는 40점 문제였습니다.
최근 분석조닝에서 자주 등장하는 최대 건축 가능 규모와 주차계획이라는 익숙한 형식이었지만, 이번에는 여기에 1층 필로티 주차장의 기둥 배치까지 요구되면서 수험생 입장에서는 한 번 더 판단해야 할 요소가 추가됐습니다. 특히 문제를 처음 받아들었을 때부터 대지면적이 소수점 둘째 자리까지 제시되어 있었고, 현황도에는 폭이 다른 도로와 하천, 소공원, 대지안의 공지 등 여러 조건이 함께 등장했기 때문에 단순히 건폐율과 용적률만 계산해서는 해결하기 어려운 문제였습니다.
이번 문제에서 중요한 것은 모든 조건을 하나씩 따로 보는 것이 아니라 대지의 실제 건축 가능 면적을 먼저 확정한 다음 상부 건축물의 규모와 1층 주차·기둥계획을 연결하는 것입니다. 특히 대지 일부가 건축선 후퇴 및 가각전제로 인해 제척되면서 지적도상의 면적과 실제 계획에 적용해야 할 대지면적이 달라졌습니다. 이 부분을 놓치면 건폐율, 용적률, 건축면적, 연면적이 연쇄적으로 틀어지기 때문에 초반 현황 분석에서 반드시 잡아야 합니다.
이후 정북일조와 대지안의 공지 조건을 적용하면 상부층의 형태가 결정되고, 마지막으로 그 영역 안에서 주차 9대와 기둥 간격, 캔틸레버 조건을 만족시키는 방식으로 1층을 계획하는 것이 이번 문제의 핵심적인 접근 방법이라고 볼 수 있습니다.
1. 제일 기본적인 대지면적 계산
현황도에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 대지의 접도 조건과 건축선입니다.
대상지는 제2종 일반주거지역이고 건폐율은 60%, 용적률은 250%가 제시되었습니다.
그런데 지적도상 대지면적을 그대로 사용하는 것이 아니라 북측 도로와 하천변 도로의 조건을 먼저 검토해야 합니다.
특히 폭 2m인 통과도로가 있는데 반대편이 하천 등으로 인해 확폭이 불가능한 조건이 주어졌기 때문에 해당 도로는 단순히 현재 폭만 보고 판단해서는 안 됩니다.
필요한 도로 폭을 확보하기 위해 대지 쪽에서 건축선이 후퇴하는 조건으로 해석해야 하며, 여기에 4m 도로와 4m 도로가 90도로 만나는 모퉁이에서는 가각전제가 적용됩니다.
결국 지적도에 표시된 원래 대지면적에서 도로 확폭을 위한 제척 부분과 가각 부분을 빼야 실제 계획에 사용하는 대지면적이 결정됩니다. 이 문제에서는 그 결과가 334.89㎡로 정리됩니다.
즉, 문제를 풀 때 가장 먼저 해야 할 계산은 지적도상의 면적을 그대로 건폐율 계산에 넣는 것이 아니라 건축선 변경 조건을 반영해 실제 적용 대지면적을 확정하는 것입니다. 이 단계가 틀리면 이후 건축면적과 연면적의 최대값도 모두 달라지기 때문에 초반의 작은 실수가 전체 문제의 규모 판단을 흔드는 결과로 이어집니다.
대지면적 정리
- 지적도상 대지면적 → 도로 확폭 및 가각전제 검토
- 도로 확폭에 따른 제척면적 → 32.2㎡
- 4m×4m 도로가 90도로 만나는 부분의 가각전제 → 2㎡
- 최종 적용 대지면적 → 334.89㎡
이 면적을 기준으로 건폐율과 용적률을 계산하면 다음과 같습니다.
- 건축면적 최대값 = 334.89 × 60% = 200.93㎡
- 용적률상 연면적 최대값 = 334.89 × 250% = 837.23㎡
따라서 이 문제에서는 건축면적 200.93㎡와 용적률상 연면적 837.23㎡를 기본적인 규모 판단의 기준으로 잡아야 합니다.
2. 정북일조와 대지안의 공지 확인
대지면적을 확정했다면 다음으로 중요한 것이 상부 건축 가능 영역입니다.
이 문제는 주거와 근린생활시설이 함께 들어가는 주거복합시설이기 때문에 정북일조를 단순히 하나의 기준으로 적용해서는 안 됩니다. 북측에는 도로와 건축이 금지된 공지, 그리고 그 건너편 대지가 있고 각 부분의 용도와 레벨 조건을 함께 봐야 합니다. 특히 레벨이 모두 ±0으로 제시되어 있기 때문에 높이 차이에 따른 별도의 복잡한 보정은 크지 않습니다.
2층은 근린생활시설이고 3~5층은 다세대주택이므로 주거 부분에 적용되는 일조 조건과 비주거 부분에 적용되는 조건을 구분해서 접근해야 합니다. 또한 다세대주택의 경우 일정 조건을 만족하면 인접 대지 경계선에서의 채광 관련 사선 제한을 적용하지 않는다는 조건이 제시되어 있으므로, 문제에서 주어진 1m 이격 조건 역시 놓치지 않아야 합니다.
그런데 여기서 더 중요한 것이 바로 대지안의 공지입니다. 단순히 문제에서 “건축물은 인접 대지에서 몇 m 떨어진다”라고 제시한 이격거리와 달리, ‘대지안의 공지’라는 법적 개념이 제시되면 건축법령상의 기준을 적용해야 합니다. 특히 인접 대지와 건축물 사이에 공원이나 하천 등 건축이 허용되지 않는 공지가 있는 경우에는 그 공지의 반대편 경계선을 인접 대지 경계선으로 보는 조건이 있기 때문에, 이번 문제에서는 소공원 쪽으로 건축물을 계획할 때 일반적인 이격거리와 다른 결과가 나올 수 있습니다. 이 부분이 이번 문제에서 상당히 중요한 변별 요소가 될 수 있습니다.
즉, 상부 건축 가능 영역을 검토할 때는 단순히 “대지 경계에서 몇 m 띄운다”로 끝내지 말고 정북일조 + 주거/비주거 용도 + 채광 조건 + 대지안의 공지를 함께 봐야 합니다. 이 조건을 적용하면 북측에서 주거층이 사선에 의해 밀려나는 영역이 발생하고, 소공원 쪽은 대지안의 공지 조건에 따라 건축 가능 영역을 보다 유리하게 설정할 수 있습니다.
3. 건폐율과 상부층의 상관관계
상부 건축 가능 영역을 일단 검토해 보면 처음에는 건축면적 최대값인 200.93㎡보다 큰 면적을 확보할 수 있는 형태가 나옵니다.
이때 중요한 것은 “건축 가능 영역이 있으니까 그 안을 모두 건축하면 된다”가 아니라 건폐율이라는 최종 제한을 다시 적용해야 한다는 것입니다. 이번 문제는 결과적으로 건축면적 조정형 문제에 가깝습니다.
2층과 3층의 계획 가능 영역을 검토해보면 3층에서 약 221.69㎡ 정도가 확보되는데, 대지의 최대 건축면적은 200.93㎡이므로 약 20.76㎡를 줄여야 합니다. 이때 어디를 잘라낼 것인가가 중요한데, 분석조닝에서는 무조건 하나의 정답 형태만 존재한다고 생각하기보다 건축 가능 영역과 법규 조건을 유지하면서 면적을 맞추는 여러 대안이 존재할 수 있다는 점을 이해해야 합니다.
여기서 설명한 1안에서는 3층의 한쪽 길이를 기준으로 약 1.19m 정도 후퇴시켜 필요한 면적을 제거하는 방식으로 정리했습니다.
중요한 것은 1.19m라는 숫자 자체가 정답이라는 것이 아니라, 건폐율 최대값을 초과하지 않도록 필요한 면적을 적절한 위치에서 제척했다는 것입니다. 따라서 이 문제에서는 먼저 북측 일조와 대지안의 공지를 적용해 상부 건축 가능 영역을 만든 다음, 그 영역이 건폐율 200.93㎡를 초과한다면 가장 합리적인 위치를 선택해 면적을 조정하는 순서가 맞습니다.
1층은 필로티 주차장으로 계획되기 때문에 상부층을 잘라내는 방식이 전체 층수와 주차계획에 큰 영향을 주지 않는다는 점도 함께 고려할 수 있습니다.
핵심 면적
- 최대 건축면적: 200.93㎡
- 3층 계획 가능 영역: 약 221.69㎡
- 조정해야 할 면적: 약 20.76㎡
- 최종 2·3층 건축면적: 200.93㎡ 수준
이처럼 건폐율 최대값을 정확히 맞춰 놓으면 이후 연면적을 최대한 확보하는 방향으로 계획할 수 있습니다.
4. 이번 문제의 핵심: 1층 필로티 주차와 기둥계획
이번 문제에서 기존 분석조닝 문제와 가장 다른 부분은 1층 필로티 영역의 기둥계획을 요구했다는 점입니다.
1층은 계단과 코어를 제외하면 대부분 주차장으로 사용하는 필로티 형태이고, 2층은 근린생활시설, 3~5층은 다세대주택으로 구성됩니다. 주차대수는 9대 이상이고 자주식 직각주차를 해야 하며, 주차구획은 일반형 2.5m×5m를 기준으로 계획할 수 있습니다.
여기에 기둥 크기 600×600mm, 기둥 중심 간격 9m 이내, 캔틸레버 내민 길이 3m 이내라는 조건이 추가되었습니다.
따라서 주차계획을 먼저 그리고 기둥을 나중에 억지로 끼워 넣는 것보다는 상부 건축물의 위치를 확정한 뒤 그 아래에서 기둥을 어떻게 배치할 수 있는지를 역으로 검토하는 방식이 효율적입니다.
특히 현황도에 표시된 8.1m라는 치수가 주차구획 3대와 기둥 크기를 조합했을 때 만들어지는 구조적 모듈과 연관되어 있다고 해석할 여지가 있습니다. 600mm 기둥과 2.5m 주차구획을 생각하면 3대의 주차공간을 확보하면서 일정한 기둥 간격을 만드는 과정에서 8.1m라는 숫자가 자연스럽게 설명될 수 있기 때문입니다.
다만 이 숫자에 반드시 기둥을 맞춰야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 문제에서 요구하는 것은 특정 기둥 배치 자체가 아니라 주차 9대, 기둥 간격 9m 이내, 캔틸레버 3m 이내 등의 조건을 만족하는 합리적인 계획이기 때문입니다. 따라서 8.1m를 출제자의 의도로 해석해 경제적으로 정리할 수도 있지만, 다른 기둥 배치로 법적·계획적 조건을 만족시키는 대안 역시 충분히 가능하다고 볼 수 있습니다. 특히 캔틸레버 길이는 기둥 중심을 기준으로 판단한다는 문제 조건을 놓치면 안 됩니다.
상부 벽체 끝선만 보고 3m 이내라고 판단하면 실제로는 기둥 중심에서 상부 벽체까지 3m를 초과할 수 있기 때문입니다.
이 때문에 기둥을 단순히 주차구획에 맞춰 배치하기보다 상부 벽체와 코어, 인접 대지 이격거리까지 함께 보면서 조정해야 합니다.
결국 이번 문제에서 기둥계획은 하나의 정답을 찾는 문제라기보다 주차계획과 구조 모듈을 동시에 만족시키는 계획적 판단 문제라고 보는 것이 적절합니다.
5. 조경과 주차는 조건을 정확히 만족하는 것이 우선
조경면적은 적용 대지면적 334.89㎡의 5% 이상이므로 약 16.74㎡ 이상을 확보해야 합니다.
다만 문제에서 조경의 구체적인 최소 폭이나 설치 개소 등에 대한 별도의 세부 조건이 많이 제시되지 않았기 때문에 지나치게 복잡하게 생각할 필요는 없습니다. 가능한 한 필로티 주차 영역과 충돌하지 않는 위치를 선택하고 최소 폭을 확보해 조경면적을 만족시키면 됩니다. 이 문제에서는 조경의 위치 역시 하나로 고정된다고 보기 어렵습니다. 한쪽에 모아서 계획할 수도 있고 두 곳으로 나누어 배치할 수도 있습니다. 결국 조경에서 중요한 것은 위치의 미적인 완성도보다 필요 면적을 확보하면서 주차와 기둥계획을 방해하지 않는 것입니다. 주차 역시 마찬가지입니다. 장애인 주차구획을 별도로 고려하지 않는 조건이 주어졌고, 전체 주차대수는 9대 이상이므로 소규모 주차장 완화 등을 기대하기보다는 대지 안에서 정상적인 자주식 직각주차를 계획하는 것이 기본입니다. 진출입로와 차로 폭 역시 문제에서 제시한 6m 이상의 조건을 만족해야 합니다. 따라서 주차계획에서 가장 중요한 것은 특정 배치 모양을 맞추는 것이 아니라
① 9대 이상 확보,
② 일반형 주차구획 적용,
③ 6m 이상의 진출입 및 차로 조건,
④ 기둥 간격 9m 이내,
⑤ 캔틸레버 3m 이내라는 다섯 가지 조건을 동시에 만족시키는 것입니다.
이 조건을 만족하는 범위에서는 1층의 주차와 조경 배치에 여러 가지 대안이 나올 수 있습니다.
6. 최종 규모와 연면적 계산
상부층은 정북일조와 대지안의 공지 조건을 반영하고, 건폐율 최대값에 맞춰 2층과 3층의 건축면적을 조정하는 방향으로 정리할 수 있습니다. 이후 4층과 5층은 북측 일조 조건에 따라 상부 건축 가능 영역이 결정되며, 1층은 필로티와 코어, 주차장으로 구성됩니다. 녹음에서 제시한 1안의 결과는 연면적 약 789.17㎡, 용적률 약 235.65%로 정리됩니다.
이는 용적률상 최대 연면적인 837.23㎡를 모두 사용하는 형태는 아니지만, 건폐율과 정북일조, 대지안의 공지 등 실제 계획 조건을 모두 적용한 결과입니다. 여기서 중요한 것은 단순히 용적률 250%에 해당하는 837.23㎡를 채우는 것이 아니라 법규상 가능한 영역 안에서 최대한의 규모를 확보하는 것입니다. 또한 2층부터 5층까지의 바닥면적을 계산할 때 문제에서 벽체 두께나 기둥 크기, 샤프트 등을 별도로 고려하지 말라는 조건이 있었다면 그 조건을 그대로 적용해야 합니다.
반대로 1층은 코어와 기둥, 주차계획을 중심으로 실제 평면을 작성해야 하므로 상부층 면적 산정과 1층 계획을 동일한 방식으로 접근하면 안 됩니다. 결국 이 문제는 “최대 용적률을 무조건 채우는 문제”라기보다 대지면적을 정확하게 확정하고, 건폐율 최대값을 맞추면서 정북일조와 대지안의 공지 조건을 적용한 뒤, 그 안에서 주차와 기둥을 해결하는 문제라고 정리하는 것이 가장 정확합니다.
7. 이번 문제에서 반드시 체크해야 할 것
이번 주거복합시설 분석조닝 문제를 풀면서 가장 중요한 체크포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 지적도상 대지면적을 그대로 사용하지 말고 도로 확폭과 가각전제에 따른 제척면적을 먼저 계산할 것
- 최종 대지면적 334.89㎡를 기준으로 건폐율과 용적률을 계산할 것
- 최대 건축면적 200.93㎡, 용적률상 최대 연면적 837.23㎡를 초기에 잡아둘 것
- 북측 정북일조 조건과 주거·비주거 용도의 차이를 구분할 것
- 소공원과의 관계에서는 일반적인 이격거리와 대지안의 공지를 구분해 판단할 것
- 상부 건축 가능 영역이 건폐율을 초과하면 필요한 면적만큼 조정할 것
- 1층은 필로티 주차장으로 보고 주차 9대 이상을 확보할 것
- 기둥은 600×600mm, 중심 간격 9m 이내, 캔틸레버 3m 이내 조건을 만족시킬 것
- 캔틸레버는 상부 벽체 끝선이 아니라 기둥 구조체 중심에서 판단하는 것이 중요할 것
- 조경은 적용 대지면적의 5%인 약 16.74㎡ 이상을 확보할 것
- 하나의 기둥 배치만 정답이라고 생각하지 말고 조건을 만족하는 여러 대안을 검토할 것
- 최종적으로는 건폐율과 용적률, 주차대수, 일조, 이격거리 등 법규상 핵심 조건을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.
8. 마무리글
이번 문제는 겉으로 보면 최대 건축 가능 규모와 주차계획을 묻는 익숙한 분석조닝 문제처럼 보이지만, 실제로는 대지면적의 변화, 대지안의 공지, 정북일조, 필로티, 주차, 기둥계획을 순서대로 연결해야 한다는 점에서 난도가 높은 문제였습니다. 특히 시험장에서 처음 봤을 때 소수점까지 제시된 대지면적과 8.1m, 3.3m 같은 다소 이례적인 치수가 눈에 들어오면서 “이 숫자에 어떤 의도가 있는 것이 아닐까?”라는 생각을 하게 만들었던 문제이기도 합니다.
하지만 분석조닝에서는 출제자가 의도했을 것으로 보이는 특정 치수를 찾아내는 것보다 문제에서 명확하게 제시한 법규와 계획 조건을 먼저 만족시키는 것이 우선입니다. 8.1m에 맞춰 기둥을 배치하는 방법도 가능하지만, 반드시 그 배치만 정답이라고 볼 수는 없습니다. 주차 9대, 기둥 간격 9m 이내, 캔틸레버 3m 이내라는 조건을 충족한다면 다른 대안도 충분히 성립할 수 있습니다. 마찬가지로 조경 위치나 일부 상부층의 절삭 방식도 여러 가지 대안이 가능합니다.
결국 이번 문제의 핵심은 “하나의 정답 형태를 찾아내는 것”보다 “법규상 틀리지 않는 최대 규모를 만들고, 그 안에서 합리적인 대안을 완성하는 것”에 있습니다. 특히 건폐율 최대값을 놓치지 않고, 대지면적 변경을 정확하게 반영하며, 주차대수와 기둥 조건을 끝까지 확인하는 것이 중요했습니다. 문제 자체가 쉽지 않았던 만큼 시험장에서 이 문제를 풀어내느라 고생하신 분들이 많았을 것 같습니다. 세부적인 기둥 배치나 평면 형태가 조금 달랐더라도 핵심 법규와 계획 조건을 충실하게 만족했다면 충분히 의미 있는 답안이 될 수 있는 문제였다고 볼 수 있습니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2022년 2회 건축사자격시험 문제 1교시, 대지계획 제2과제
