안녕하세요. 건축사시험 분석조닝 2023년 1회 문제였던 다세대주택(공동주택) 최대 건축 가능 규모와 주차계획 분석을 이번 글에서 해보겠습니다.
이번 1교시 대지 분석 문제는 「다세대주택의 최대 건축 가능 규모 및 주차 계획」을 주제로 출제되었습니다. 바로 직전 회차 기출에서도 다세대주택이 포함된 주거복합 건축물이 출제되었기 때문에 용도 자체는 크게 낯설지 않았지만, 이번에는 순수한 다세대주택이었고 정북 일조, 건축한계선, 주차계획, 코어 위치, 층별 면적까지 함께 검토해야 했습니다.
특히 이번 문제는 단순히 건축 가능 영역을 찾는 것으로 끝나는 문제가 아니었습니다. 다세대주택이라는 용도에서 발생하는 4개 층 이하 및 연면적 660㎡ 이하라는 조건을 확인하고, 건폐율 50%와 용적률 200%를 비교한 뒤 실제로 가능한 최대 규모를 결정하는 과정이 중요했습니다.
또한 1층 전체가 사실상 필로티 주차장으로 계획되는 구조였기 때문에 일반적인 주거시설 문제와는 조금 다른 방식으로 접근할 필요가 있었습니다.
1. 다세대주택 규모 조건과 대지면적 확인
1) 다세대주택 규모 조건
문제의 용도는 다세대주택입니다.
다세대주택은 공동주택 중 하나로, 문제를 풀기 전에 해당 용도의 규모적 성격을 먼저 떠올려야 합니다. 이번 문제에서는 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하이고, 한 동의 연면적이 660㎡ 이하라는 조건이 중요한 제한 요소로 작용했습니다.
즉, 이 문제에서는 단순히 용적률이 허용하는 만큼 건물을 크게 만드는 것이 목표가 아닙니다.
대지의 용적률이 200%라고 하더라도 다세대주택의 연면적이 660㎡를 넘어가면 안 되기 때문에,
대지의 건폐율·용적률 → 다세대주택 자체의 규모 제한
을 함께 비교해야 합니다.
이번 문제에서 바로 이 부분이 최종 건축 규모를 결정하는 중요한 기준이 됩니다.
2) 대지면적은 378㎡가 아니라 376㎡
대지의 원래 면적은 378㎡로 제시되어 있었습니다.
대지는 비교적 단순한 장방형이었지만 도로가 세 면에 접하고 있었기 때문에 도로 조건을 먼저 확인해야 했습니다.
그중 한쪽은 막다른 도로였는데 폭 3m, 길이 약 16m의 조건이었습니다. 문제에서 제시된 막다른 도로의 조건에 따라 이 도로 자체를 별도로 확폭하는 상황은 아니었습니다.
문제에서 더욱 중요한 것은 4m 도로와 6m 도로가 만나는 부분입니다.
두 도로가 90도로 교차하고 있었기 때문에 해당 모서리에는 가각전제를 적용해야 합니다. 이에 따라 각 방향에서 2m씩 잘라낸 부분이 발생하고, 이 삼각형 면적은 최종 대지면적에서 제외해야 합니다.
결과적으로, 378㎡ → 가각전제 면적 제외 → 최종 대지면적 376㎡ 로 정리됩니다.
이 숫자는 이후 모든 면적 계산의 기준이 됩니다. 건축사시험에서 이런 문제를 풀 때 가장 먼저 주의해야 하는 부분이 바로 이것입니다. 처음 제시된 대지면적을 그대로 건폐율과 용적률 계산에 사용하는 것이 아니라, 도로 확폭이나 가각전제 등으로 실제 대지면적이 변경되는지 먼저 확인해야 합니다.
2. 건폐율과 용적률 제한, 정북 일조사선 확인
1) 건폐율과 용적률 제한
건폐율은 188㎡, 용적률은 660㎡에서 사실상 제한됩니다. 최종 대지면적 376㎡에 건폐율 50%를 적용하면 최대 건축면적은 다음과 같습니다. 376㎡ × 50% = 188㎡
따라서 건축면적은 최대 188㎡까지 확보할 수 있습니다.
용적률은 200%이므로 단순 계산하면, 376㎡ × 200% = 752㎡ 입니다.
그런데 앞에서 확인했듯이 이 건물은 다세대주택이므로 연면적 660㎡ 이하라는 조건을 함께 만족해야 합니다.
따라서 이번 문제에서 실제로 중요한 상한은 752㎡가 아니라 660㎡입니다. 즉,
- 건축면적 최대: 188㎡
- 용적률상 최대 연면적: 752㎡
- 다세대주택 규모 조건: 660㎡ 이하
가 되고, 결과적으로 최대 규모를 검토할 때는 660㎡ 조건이 더 강하게 작용합니다.
이처럼 건축사시험에서는 계산한 숫자 중 가장 큰 숫자를 사용하는 것이 아니라 여러 법적·계획적 제한 중 실제로 건물을 제한하는 조건을 찾아내는 것이 중요합니다.
2) 이번 문제의 핵심, 정북 일조사선은
대지는 제2종 일반주거지역이었기 때문에 정북 방향의 일조 관련 높이 제한을 검토해야 했습니다. 북측에는 인접 대지와 도로가 함께 존재했고, 문제에서는 레벨 조건도 제시되어 있었습니다. 특히 북측 일부에는 공지가 포함되어 있었기 때문에 정북 일조사선을 적용할 때 해당 공지의 폭을 그대로 전부 인정하는 것이 아니라 공동주택에 적용되는 조건에 따라 검토해야 했습니다. 결과적으로 북측의 서로 다른 영역에서 정북 일조사선을 각각 검토하게 됩니다. 이때 중요한 것은 단순히 사선을 하나 긋는 것이 아닙니다.
기준 레벨을 확인하고 → 각 영역에서 정북 일조사선을 적용하고 → 층별 건축 가능 영역을 만든 다음 → 최소 폭 조건까지 적용
하는 순서로 접근해야 합니다. 이번 문제에서는 이러한 과정을 거친 뒤 일부 영역이 상층부에서 잘려 나가게 됩니다.
3. 건축한계선, 정북일조와 최소폭 적용
대지에는 3m의 건축한계선이 지정되어 있었습니다. 따라서 대지의 외곽선이 곧바로 건물을 지을 수 있는 영역이 되는 것이 아닙니다. 건축한계선 안쪽에서 건축 가능 영역을 다시 잡아야 하며, 지하층이 없는 조건이었기 때문에 이 건축한계선은 지상 건물 전체의 계획에 직접적인 영향을 줍니다. 다만 이번 문제에서는 건축한계선 영역에서 주차가 가능한지에 대한 별도의 명확한 조건이 제시되지 않았습니다. 따라서 주차계획에서는 일단 해당 영역을 배제한 상태에서도 6대 주차가 가능한지 검토하고, 건축한계선과 주차계획의 관계는 문제에서 주어진 조건에 따라 판단하는 것이 안전합니다.
* 상부 형태가 결정되는 정북 일조와 최소 폭을 적용
이번 문제에서 재미있는 부분은 상부층의 형태가 생각보다 빠르게 결정된다는 것입니다. 정북 일조사선을 적용하면 북측 일부 영역은 층이 올라갈수록 안쪽으로 밀려나게 됩니다. 여기에 각 층의 최소 폭 조건까지 적용해야 합니다. 문제에서는 각 층에서 최소 폭 4m 이상을 확보하도록 조건이 주어졌기 때문에 폭이 4m에 미치지 못하는 부분은 건축 가능 영역에서 잘라내야 합니다. 그 결과 한쪽 영역은 5층까지 올라가고, 다른 영역은 4층에서 정리되는 형태가 만들어집니다. 그런데 여기서 또 하나의 계획 조건이 등장합니다. 2층과 3층의 단변 폭을 동일하게 맞추어야 한다는 조건입니다.
따라서 정북 일조사선만 적용해서 나온 형태를 그대로 사용하는 것이 아니라, 2층과 3층의 단변 폭을 맞추기 위해 일부 영역을 추가로 정리해야 합니다. 결국 최종적인 상부층의 건축 가능 영역이 결정됩니다.
4. 최종 건축면적과 코어 제외 면적 확인
최종적으로 정리된 상부 건물의 외곽 치수는 해설에서 약 24.4m × 7.9m로 검토되었습니다.
단순 곱셈을 하면, 24.4 × 7.9 = 192.76㎡ 입니다.
하지만 여기에는 장애인 겸용 승강기 승강로 면적이 포함되어 있습니다. 문제 조건에 따라 해당 승강기 면적은 건축면적 및 바닥면적 산정에서 제외해야 하므로 승강기 면적을 빼면, 약 187.48㎡ 가 됩니다.
앞에서 계산한 최대 건축면적 188㎡보다 작기 때문에 건폐율 조건을 만족합니다. 즉, 상부층의 형태가 결정된 단계에서 이미 건폐율을 거의 최대한 활용하는 형태가 만들어진 것입니다.
*코어는 5m × 5m, 승강기 면적은 별도로 제외
코어의 크기는 5m × 5m, 즉 25㎡로 제시되었습니다. 코어에는 계단과 승강기 등이 포함되며, 그 안에 장애인 겸용 승강기가 들어가는 구조입니다. 따라서 계획할 때는 5m × 5m라는 코어 전체의 외곽을 먼저 확보해야 하지만, 면적 산정에서는 장애인 겸용 승강기 승강로 면적을 별도로 제외해야 합니다. 이 부분은 개요 작성에서 특히 주의해야 합니다.
코어 전체 면적 = 25㎡ 이지만, 건축면적·바닥면적 산정 시에는 승강기 제외 면적만 반영하는 방식입니다.
따라서 시험장에서 코어 면적과 실제 산정면적을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
5. 1층: 필로티 주차장, 로비 면적 제한
1) 1층은 필로티 주차장
이번 문제의 1층은 코어와 로비를 제외하면 전체적으로 필로티 주차장으로 계획됩니다. 총 주차대수는 6대이고 그중 장애인 주차 1대가 포함됩니다. 문제의 조건상 소규모 주차장에 해당할 여지가 있었지만, 전면도로를 차로로 활용하는 등의 완화 조건을 적용하지 않도록 명확하게 제시되어 있었습니다. 따라서 일반적인 주차계획처럼 차량의 진입과 회전, 주차구획을 검토해야 합니다. 이번 문제에서는 주차장을 반드시 하나의 형태로만 만들어야 하는 것은 아니었습니다. 코어와 로비의 위치를 조금씩 조정하면서 6대의 주차공간을 확보할 수 있는 여러 가지 대안이 가능합니다. 이 때문에 1층의 형태는 상부층에 비해 답안의 다양성이 상대적으로 큰 편입니다.
2) 로비는 최대 50㎡, 1층 계획의 핵심
1층에는 로비도 계획해야 합니다. 로비는 50㎡ 이내라는 조건이 있었기 때문에 최대 면적을 확보한다면 50㎡까지 계획할 수 있습니다. 따라서 1층에서 중요한 것은 코어 + 로비 50㎡ + 주차 6대를 하나의 필로티 공간 안에 어떻게 배치하느냐입니다.
코어는 상부층의 건축 가능 영역 안에 들어가야 하고, 로비는 코어와 연결되는 범위에서 다양한 위치와 형태로 계획할 수 있습니다.
주차장 역시 양방향 주차나 차로를 활용한 배치 등 여러 대안이 나올 수 있습니다. 결국 1층은 하나의 정답 형태만 존재하기보다는 주차 6대와 로비 50㎡라는 조건을 만족하면서 상부 건축 가능 영역과 충돌하지 않는 여러 가지 대안이 가능한 문제였다고 볼 수 있습니다.
6. 상부층 확정이 핵심
이번 문제의 풀이 순서를 정리하면 상당히 명확합니다.
먼저 대지면적을 수정합니다. 378㎡ → 가각전제 적용 → 376㎡
그다음 건폐율과 용적률을 계산합니다.
- 건폐율: 376㎡ × 50% = 188㎡
- 용적률: 376㎡ × 200% = 752㎡
그리고 다세대주택의 규모 제한인 660㎡ 이하를 확인합니다.
그다음 정북 일조사선을 적용하고, 건축한계선과 최소 폭 조건을 적용합니다.
이후 2층과 3층의 단변 폭을 동일하게 맞추면서 상부 건축 가능 영역을 확정합니다.
상부층이 확정되면 그 안에서 코어 위치를 결정하고, 마지막으로 1층으로 내려와 코어·로비·주차 6대를 조합하면 됩니다.
즉 이번 문제는 무조건 1층부터 시작하기보다는 정북 일조와 계획 조건을 통해 상부층의 형태를 먼저 확정한 뒤 1층 필로티 계획으로 내려오는 방식이 효율적이었습니다.
7. 시험장에서 놓치기 쉬운 체크포인트와 마무리글
이번 문제의 실수 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 대지면적 378㎡를 그대로 사용하지 않고 가각전제를 적용해 376㎡로 수정하는 것입니다.
둘째, 건폐율 50%의 최대 건축면적이 188㎡라는 것을 먼저 잡아야 합니다.
셋째, 용적률 200%로 계산되는 752㎡보다 다세대주택의 660㎡ 제한이 더 중요한 조건이라는 점을 확인해야 합니다.
넷째, 공동주택이므로 정북 일조사선을 정확하게 적용해야 합니다.
다섯째, 2층과 3층의 단변 폭을 동일하게 맞추는 계획 조건을 놓치면 안 됩니다.
여섯째, 코어는 5m × 5m로 계획하되 장애인 겸용 승강기 면적은 건축면적과 바닥면적 산정에서 제외해야 합니다.
일곱째, 1층은 필로티 주차장이지만 로비는 최대 50㎡, 주차는 6대를 확보해야 합니다.
마지막으로 단면도에서는 정북 일조사선, 기준 레벨, 층수와 높이, 이격거리 등을 빠짐없이 표현해야 합니다.
* 마무리글
이번 2023년 1회 분석조닝 문제는 겉으로 보면 다세대주택이라는 익숙한 용도였지만, 실제로는 여러 조건을 순서대로 정리해야 하는 문제였습니다. 특히 대지면적 376㎡, 건폐율 50%에 따른 최대 건축면적 188㎡, 다세대주택 연면적 660㎡ 제한, 정북 일조사선, 건축한계선, 상부층 최소 폭, 2·3층 단변 폭 동일 조건이 서로 연결되어 최종 형태를 결정했습니다. 반면 1층은 상부층과 달리 비교적 다양한 대안이 가능했습니다. 로비 50㎡를 확보하고 주차 6대를 만족한다면 코어와 주차장의 위치 및 형태에서 여러 가지 답안이 나올 수 있기 때문입니다. 따라서 이 문제에서 수험생이 가장 집중해야 할 부분은 1층의 모양을 완전히 똑같이 만드는 것이 아니라, 상부층의 건축 가능 영역과 면적 조건을 정확하게 잡고 그 안에서 합리적인 1층 주차계획을 완성하는 것이었다고 볼 수 있습니다.
건축사시험 분석조닝에서는 항상 하나의 정답 형태만 존재하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 문제에서 제시한 법규 조건과 계획 조건을 빠뜨리지 않고, 그 조건들이 만들어내는 건축 가능 영역과 최대 규모를 논리적으로 설명할 수 있는 답안을 만드는 것입니다.
이번 문제 역시 상부층의 형태는 비교적 명확하게 결정되는 반면 1층 주차와 로비에서는 여러 대안이 가능했던 만큼, 시험장에서 자신의 계획이 조건을 모두 만족하는지 차분하게 확인하는 것이 중요했던 문제라고 정리할 수 있겠습니다.
#참고자료
- 대한건축사협회: 건축사시험 2023년 1회 출제문제
