이번글에서는 2023년 2회 건축사시험 1교시의 대지계획 부분, 최대 건축가능 거실면적 및 주차계획 문제 해설을 해보려고 합니다.
시험이 끝나니까 기출문제 해설이 조금 늦어지는 감이 있네요. 다들 즐거운 시간 보내고 계신가요?
이 건축사시험 문제는 ‘최대 건축가능 거실 면적’을 구하는 것이 핵심이었습니다. 배점은 35점이었지만 단순히 면적 하나를 계산하는 문제가 아니라 대지면적, 도로 확폭과 가각전제, 건폐율, 용적률, 코어, 주차장, 발코니, 장애인용 승강기 등을 동시에 검토해야 했기 때문에 체감 난이도가 상당히 높았을 것으로 보입니다.
특히 이번 문제는 일반적인 분석조닝 문제와 조금 달랐습니다. 정북 일조사선이나 별도의 높이 제한이 사실상 건물 규모를 제한하지 않았기 때문에, 상부에서 건물 형태를 먼저 결정하는 방식보다는 1층 계획부터 시작해 최대 거실면적을 역산하는 접근이 중요했습니다.
이번 글에서는 문제를 풀 때 반드시 확인해야 했던 조건과 면적 계산 과정을 순서대로 정리해보겠습니다.
1. 대지면적 계산, 건폐율과 용적률의 최대치
대지는 비교적 단순한 형태였지만 도로 조건에서 첫 번째 함정이 있었습니다.
대지에 접한 한쪽 도로의 폭이 3m였는데, 해당 도로는 통과도로이므로 4m 도로 폭을 확보해야 했습니다. 그런데 도로 반대편이 철도부지이기 때문에 반대쪽에서 확폭할 수 없는 상황이었습니다.
따라서 부족한 1m를 대지 쪽에서 확보해야 했고, 그 결과 건축 가능한 대지 경계가 안쪽으로 이동하게 됩니다.
여기에 7m 도로와 4m 도로가 직각으로 만나는 부분에서는 가각전제 조건을 적용해야 했습니다. 이 부분 역시 대지면적에서 제외해야 합니다.
결국 원래 대지 형태만 보고 면적을 계산하면 안 되고, ① 도로 확폭 → ② 가각전제 → ③ 변경된 대지 경계 → ④ 최종 대지면적
순서로 확인해야 합니다.
해설에서는 최종 대지면적을 약 518㎡로 계산했습니다.
이 값은 이후 건폐율과 용적률 계산의 기준이 되기 때문에 절대로 틀려서는 안되는 수치입니다. 대지면적을 잘못 계산하면 건축면적과 용적률 산정용 연면적까지 연쇄적으로 틀어질 수 있기 때문이죠.
건폐율과 용적률의 최대치를 먼저 잡는다
문제의 용도지역은 제2종 일반주거지역이었고, 건폐율은 60%, 용적률은 250% 이하였습니다.
최종 대지면적을 기준으로 계산하면 최대 건축면적은 다음과 같이 산정됩니다.
대지면적 518㎡ × 건폐율 60% = 약 310.8㎡
따라서 이 문제에서 건축면적은 약 310.8㎡를 넘을 수 없습니다.
용적률도 마찬가지입니다.
대지면적 518㎡ × 용적률 250% = 1,295㎡
즉, 용적률 산정용 연면적은 최대 약 1,295㎡까지 확보할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 단순히 이 숫자를 계산하는 것이 아니라 어떤 면적이 건축면적과 바닥면적에 들어가고, 어떤 면적이 용적률 산정에서 제외되는지를 구분하는 것입니다.
이번 문제에서는 장애인용 승강기 승강로, 지상 주차장, 지하 주차장, 발코니 등이 각각 다른 방식으로 처리되기 때문에 개요 작성 단계에서 실수가 발생하기 쉽습니다.
2. 정북 일조사선, 1층의 최대건축 가능영역
제2종 일반주거지역이므로 원칙적으로 정북 방향의 일조 관련 높이 제한을 검토해야 합니다.
하지만 이번 대지는 북측에 철도부지가 있고 그 사이에 일정 폭의 공지가 확보되어 있었습니다. 도로와 철도부지를 포함한 이격조건까지 고려하면 정북 방향의 높이 제한이 실제 건물 규모를 제한하는 상황은 아니었습니다.
따라서 이번 문제는 일반적인 건축사시험 문제처럼 정북 일조사선을 그린 뒤 상부에서부터 건축 가능 영역을 잘라 내려오는 방식이 핵심이 아니었습니다. 오히려 이 조건이 없다는 것을 빨리 판단하는 것이 중요했습니다.
1층에서 최대 건축 가능 영역을 먼저 결정
이번 문제에서 가장 중요한 계획적 판단은 1층입니다.
1층에는 근린생활시설과 코어, 기계식 주차 승강로, 지상 주차 등이 배치됩니다.
코어는 대지 북측 장변에 접하도록 배치해야 하고, 장애인용 승강기 역시 정해진 크기를 적용해야 합니다. 또한 차량용 카리프트의 위치도 결정해야 합니다. 여기에서 생각할 수 있는 배치는 크게 두 가지입니다.
1) 카리프트를 한쪽 끝으로 보내는 방법과
2) 중간에 배치하는 방법입니다.
그런데 근린생활시설은 요철이 없는 직사각형으로 계획하고 한 변의 길이가 최소 7m 이상이어야 한다는 조건이 있었습니다.
따라서 단순히 빈 공간을 모두 채우는 방식으로 면적을 최대화할 수 있는 것이 아닙니다.
직사각형 조건 때문에 카리프트 위치에 따라 근린생활시설의 형태가 달라지고, 결과적으로 확보할 수 있는 면적도 영향을 받게 됩니다. 이번 문제에서는 코어와 카리프트를 고려하면서 근린생활시설을 직사각형으로 최대한 확보하는 방향으로 1층을 정리하는 것이 핵심이었습니다.
3. 장애인용 승강기/승강로는 면적 계산에서 특히 주의
이번 문제에서 면적을 혼동하기 쉬운 대표적인 부분이 장애인용 승강기입니다.
장애인용 승강기 승강로는 문제 조건에 따라 건축면적과 바닥면적, 용적률 산정용 연면적에서 제외되는 것으로 처리해야 했습니다.
반면 지상 주차장 면적은 바닥면적에는 포함되지만 용적률 산정에서는 제외되는 조건이 주어졌습니다.
즉,
- 건축면적
- 바닥면적
- 용적률 산정용 연면적
세 가지를 각각 따로 계산해야 합니다.
이 문제에서 개요 작성이 어려웠던 이유도 바로 여기에 있습니다. 같은 건물 안에 있는 면적이라도 어느 산정 기준에 넣느냐에 따라 결과가 달라지기 때문입니다.
4. 2층부터는 동일한 기준층, 적정 층수 계획, 지하 기계식 주차장
2층부터 최상층까지는 일반 업무시설로 계획하고, 각 층은 동일한 형태를 갖도록 해야 했습니다.
또한 남측에는 발코니 조건이 주어졌습니다.
발코니는 바닥면적 산정에서 일정 부분이 제외될 수 있지만, 건축면적에는 포함되는 조건이 있었기 때문에 이 역시 구분해야 합니다. 특히 발코니가 남측 조경 상부에 설치될 수 있다는 조건이 있었기 때문에 기준층을 계획할 때 남측 외벽과 발코니의 관계를 함께 검토해야 했습니다.
이번 문제에서는 발코니가 단순한 부가 공간이 아니라 건폐율과 바닥면적을 동시에 검토해야 하는 계획 요소였습니다.
최대 거실면적을 확보하려면 층수를 적절하게 결정해야 함
이제 가장 중요한 부분입니다. 1층에서 확보한 용적률 산정용 면적을 먼저 계산하고, 최대 용적률에서 1층 면적을 제외한 나머지를 2층 이상에서 나누어 가져가야 합니다. 여기서 핵심은 몇 개 층으로 나눌 것인가입니다.
층수를 지나치게 많이 올리면 각 층의 거실면적이 작아집니다. 왜냐하면 층마다 코어와 같은 공용면적을 확보해야 하기 때문입니다.
따라서 다른 조건이 동일하다면 공용면적을 줄이고 거실면적을 최대화하기 위해서는 가능한 범위에서 층수를 적게 가져가는 것이 유리합니다. 다만 건폐율이라는 제한이 있으므로 무조건 층수를 줄일 수 있는 것은 아닙니다.
결국 이번 문제는 건폐율로 결정되는 최대 바닥면적과 용적률로 결정되는 총 연면적을 동시에 만족시키면서 가장 효율적인 층수를 결정하는 문제라고 볼 수 있습니다.
저는 1층을 제외한 용적률 산정용 면적을 4개 층으로 나누어 2층부터 5층까지 계획하는 방식으로 접근했습니다.
그 결과 기준층의 용적률 산정용 면적을 약 267.8㎡ 수준으로 설정하고, 여기에서 코어 면적을 제외해 순수 거실면적을 계산했습니다. 최종적으로 2층부터 5층까지의 최대 거실면적은 약 210.8㎡로 정리됩니다.
지하 기계식 주차장도 별도로 검토할 것
지하층은 기계식 주차장으로 계획하도록 조건이 주어졌습니다.
기계식 주차 승강로의 크기와 차량 진입을 위한 차로를 고려해 지하층의 전체 면적을 결정해야 합니다. 여기서도 중요한 것은 지하 주차장 면적이 용적률 산정용 연면적에서는 제외된다는 점입니다. 따라서 전체 연면적을 계산할 때는 지하층 면적을 포함할 수 있지만, 용적률 산정용 연면적에는 포함하지 않는 방식으로 개요를 정리해야 합니다.
5. 핵심 = ‘면적을 최대한 채우는 것’ / 체크포인트
이번 문제를 풀면서 가장 중요하게 봐야 할 부분은 단순히 건물을 크게 그리는 것이 아닙니다.
건폐율 한도 안에서 1층 면적을 최대한 확보하고, 용적률 한도까지 전체 연면적을 확보한 다음, 이를 최소한의 층수로 나누어 각 층의 거실면적을 최대화하는 것이 핵심입니다.
특히 다음 순서를 기억해두면 비슷한 문제를 만났을 때 도움이 됩니다.
대지면적 산정 → 건축 가능 영역 확인 → 건폐율 최대 건축면적 확인 → 1층 최대 면적 결정 → 용적률 최대 연면적 확인 → 2층 이상 층수 결정 → 코어 및 공용면적 제외 → 최대 거실면적 산정
이번 문제는 이 순서를 얼마나 빠르게 잡느냐가 중요했습니다.
시험장에서 반드시 체크해야 할 포인트
이번 문제의 실수 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 도로 확폭과 가각전제를 먼저 처리해야 합니다. 대지면적이 틀리면 이후 계산이 모두 영향을 받습니다.
둘째, 건폐율과 용적률을 별도로 생각해야 합니다. 최대 건축면적과 최대 용적률 산정용 연면적은 서로 다른 기준입니다.
셋째, 장애인용 승강기 승강로를 면적 산정에서 정확하게 제외해야 합니다.
넷째, 지상 주차장과 지하 주차장은 용적률 산정에서 제외되는 조건을 확인해야 합니다.
다섯째, 발코니는 건축면적과 바닥면적에서 처리 방식이 다르므로 주의해야 합니다.
여섯째, 2층 이상 기준층은 직사각형 조건과 최소 7m 폭 조건을 만족해야 합니다.
마지막으로 가장 중요한 것은 건폐율과 용적률을 모두 만족하면서 최대 거실면적을 확보하는 것입니다.
6. 마무리글
이번 문제는 배점만 보면 35점이지만 실제로는 상당히 많은 조건을 동시에 확인해야 했습니다. 특히 대지면적부터 시작해 건폐율, 용적률, 주차장, 코어, 장애인용 승강기, 발코니까지 각각의 면적 산정 기준이 달라 실수를 유발할 수 있는 요소가 많았습니다.
반대로 문제의 구조를 정확히 파악하면 접근 방법은 비교적 명확합니다.
‘최대 건축가능 거실 면적’이라는 제목을 보고 단순히 큰 건물을 만드는 것이 아니라, 건폐율로 1층의 최대치를 잡고, 용적률로 전체 규모를 잡은 뒤, 공용면적을 최소화하는 층수와 기준층을 결정하는 문제라고 이해하면 됩니다.
특히 이번 문제처럼 별도의 높이 제한이 건물 규모를 결정하지 않는 경우에는 일반적인 분석조닝의 순서에서 벗어나 1층 계획부터 시작하는 전략도 충분히 고려할 수 있습니다.
건축사시험에서는 계산 자체보다도 문제에서 제시한 조건을 빠짐없이 분류하고, 각각의 조건이 건축면적·바닥면적·용적률 중 어디에 영향을 미치는지 구분하는 능력이 중요합니다.
이번 문제 역시 최종 형태보다 그 과정을 얼마나 논리적으로 구성했는지가 중요한 문제였다고 볼 수 있습니다.
#참고자료 및 출처
1. 대한건축사협회: 2023년 2회 건축사시험 출제문제 1교시
